Opprinnelig anbudsbeskrivelse
Portsmouth City Council - 'Rådet' - vil snart invitere til bud fra passende kvalifiserte og erfarne operatører for driften av Spinnaker Tower - 'Tårnet' - på en langsiktig, gjensidig motivert partnerskapsbasis. Tårnet Spinnaker Tower ligger ved vannkanten i Gunwharf Quays kjøpesenter og er et fremtredende landemerke som tilbyr utsikt over byen, Solent og Isle of Wight. Det er synlig for de ni millioner passasjerene som seiler og krysser gjennom Portsmouth havn hvert år, samt for de åtte millioner besøkende til Gunwharf Quays som tilbyr outlet designerbutikker. Tårnet er Portsmouths mest fremtredende landemerke, 170 meter høyt med 3 øvre utsiktplattformer på 100, 105 og 110 meter som gir utsikt over Portsmouth havn og Solent. Tårnet åpnet i 2005 og tiltrakk 100 000 besøkende de første to månedene etter åpningen. Det er en resepsjon i bunnen av bygningen med tilhørende tolkningsplass, underholdnings- og fritidsformål, billettering, tekniske, administrative og personalfasiliteter. Det er to kafeer - Spinnaker Kitchen and Bar i første etasje og Cloud Café som ligger på View Deck 2, 105 meter oppe. Det er et ekstra podiumområde på bakkenivå som aktiveres i høytiden for et julemarked, med potensial til å bli brukt permanent som kommersielt rom. Tillatte bruksområder, åpningstider og tilgang I henhold til den nye kontrakten skal Tårnets primære funksjon forbli et offentlig utsiktstårn, som skal være åpent i samsvar med tidene fastsatt i Rådets spesifikasjon. Gjennom anskaffelsesprosessen vil forslag til integrering av historiske og maritime komponenter, som også kan inkludere litterære og kulturelle referanser knyttet til den bredere byen, bli vurdert. Operatøren må sikre at Tårnet er åpent for publikum i minst 8 timer per dag fra april til september og 6 timer per dag fra oktober til mars, unntatt juledag. Kjernetidspunktene er 10:00 - 18:00 i sommermånedene og 6 timer innenfor kjernetiden i vintermånedene (f.eks. 10:00 - 16:00). Operatøren kan åpne tidligere eller senere for å støtte andre aktiviteter som frokoster eller kveldsarrangementer og funksjoner. Ingen portforbud er fastsatt. Rådet vil kreve bruk av Tårnet til egne direkte aktiviteter og til støtte for bredere samfunnsaktiviteter i totalt 47 timer gratis per år, ytterligere detaljer er gitt i spesifikasjonen. Forslag til komplementære hjelpebruksområder vil bli tillatt. Eksempler inkluderer, men er ikke begrenset til: • Mat- og drikkevarer som en kafé, gourmetmat osv. • Underholdning, inkludert komediekvelder, cocktailkvelder osv. • Virtual reality 'thrill experiences' • Private funksjoner, inkludert bryllup, firmaarrangementer osv. Forslag til andre aktiviteter / opplevelser vil bli vurdert. Forslag til bruk av hele rommet, inkludert tilhørende kapitalinvesteringer, vil bli vurdert. For eksempel muligheten for utvikling av det underutnyttede podiumdekket. Enhver investering må utelukkende finansieres av operatøren. Kontraktstid, estimert verdi og målsatte kommersielle vilkår Tildeling av kontrakten er planlagt til 7. august 2026. Den vellykkede operatøren vil bli pålagt å sømløst starte driften under en leieavtale med tilhørende konsesjonsavtale fra 11. oktober 2026 etter utløpet av leieavtalen med den nåværende operatøren den 10. oktober 2026. Leieavtalen og tilhørende konsesjonskontrakt vil bli inngått på en 25-årig basis. Oppsigelsesvilkår med 12 måneders varsel vil bli inkludert for år 10, 15 og 20 av leieavtalen. Leieavtalen vil være underlagt leie-/forvaltningsgebyr og inntektsdelingsbetalinger fra operatøren til Rådet. Rådet sikter mot en garantert leiebetaling på totalt £ 350 000 over de første 3 årene av leieavtalen for å tillate profilering av leien med tanke på mobiliseringskostnader, oppbygging av salg og påvirkningen i det første året av Rådets planlagte heisrenoveringsarbeider. Fra år 4 og utover er den gjennomsnittlige årlige betalingen satt til £ 220 000. Leiebetalinger skal foretas forskuddsvis kvartalsvis per år. Leiebetalinger vil være gjenstand for 5-årige leiejusteringer med økninger underlagt KPI-justeringer. En minimum inntektsandel på 3% vil gjelde, der operatører kan by tilbake en økt andel opp til et maksimum på 10%. Inntektsandelen som foreslås av operatører kan variere i løpet av avtalens løpetid, men må alltid ligge innenfor det angitte minimum / maksimum på 3% - 10%. Inntektsdelingsbetalinger skal foretas innen 30 dager etter slutten av hvert kontraktsår. I tillegg til leie- og inntektsdelingsbetalinger vil Rådet også kreve tilbake kostnader for gjenopprettingsforsikringspremier fra Operatøren. Rådet søker for tiden spesialisert forsikringsrådgivning som vil informere det årlige beløpet som skal tas hensyn til i Operatørens kommersielle modeller. Rådet sikter mot å utstede en verdi for gjenoppretting av forsikringskostnader innen uke 3-4 av anbudsperioden. Rådet forbeholder seg retten til å endre og justere leie- og inntektsmål i løpet av anskaffelsesprosessen og kan utstede revisjoner som endrer verdiene og / eller introduserer krav om bestått/ikke bestått etter evaluering av 1. etappe bud og fullføring av forhandlingsmøter dersom Rådet velger å gjennomføre en 2. etappe av konkurransebudgivning. Kontrakten vil være underlagt åpen bokføring. Operatøren vil bli pålagt å rapportere om inntekter generert av forretningsaktiviteter kvartalsvis og på forespørsel innen 10 virkedager, sammen med fremlagte bevis. Ved slutten av hvert driftsår vil Operatøren måtte produsere fullstendige reviderte regnskaper for driften av Tårnet, som gir fullstendige detaljer om salg, kostnader, bidrag fra faste kostnader, fortjeneste, utbytte osv. Basert på nåværende inntekter og med forbehold for indeksering anslår Rådet at den vellykkede Operatøren kan oppnå en 25-årig omsetning på ca. £ 90 millioner. Rådet anser imidlertid at det er betydelige muligheter for å øke inntektene gjennom investeringer, diversifisering av aktiviteter, mat- og drikketilbud, sponsorering, annonsering osv., noe som kan ha en stor positiv innvirkning på inntektsgenereringen, potensielt øke inntektsgenereringen til £ 110 millioner og utover i løpet av de 25 årene. Det bør imidlertid bemerkes at alle estimater angående verdien av forretningsmuligheten er rent veiledende og gitt for å overholde kravene i Procurement Act 23 angående publisering av estimerte kontraktsverdier. Vedlikehold, service og anleggsstyring Rådet vil beholde ansvaret for reparasjon og vedlikehold av nedenstående gjenstander som er nærmere beskrevet i anskaffelsesdokumentene: • Eksterne konstruksjonsarbeider og inspeksjoner, inkludert spir, utsiktdekk, tårnbein, betongsjakter, ribber, buer, overføringsløp og understruktur, men unntatt bygningsbasen og podiumnivået. • Strukturell glass og gardinveggsystem på utsiktdekk Rådet er også i ferd med å renovere heiser og andre strukturelle vedlikeholdsarbeider som for tiden er planlagt å finne sted i løpet av det første året av leieavtalen. Operatører bør være klar over at en stengeperiode for utsiktstårnet vil være nødvendig for å utføre disse arbeidene. Den nøyaktige varigheten og tidsplanen for disse arbeidene er ennå ikke bekreftet, men de vil sannsynligvis vare omtrent 6 måneder. Rådet vil finansiere og utføre arbeidene og vil samarbeide med Operatøren for å avtale tidspunktet for eventuelle stenginger der det er mulig. Operatører bør merke seg at fremtidig ansvar for heisrenovering / utskifting vil påligge Operatøren. Operatøren vil være ansvarlig for alle interne reparasjoner og vedlikehold og for å holde eiendommen i god stand, inkludert, men ikke begrenset til: • Reaktiv reparasjon og planlagt vedlikehold • Dekorasjoner og finish • Inventar og utstyr • Sanitære fasiliteter • Bar- og kjøkkenområder • Overflater i tekniske rom, internt til buer og spir Operatøren vil være ansvarlig for følgende eksterne reparasjoner og vedlikehold og for å holde eiendommen i god stand, inkludert, men ikke begrenset til: • Bygningsbase - Gulv, Vegger og Tak • Podiumnivå • Dører og Vinduer • Utvendige dekorasjonsarbeider av bein, betongsjakter, ribber, buer, overføringsløp, bygningsbase, podiumnivå, brise soleil osv. • Belegning rundt tårnet og på podiumnivå • Rekkverk / Håndløpere rundt podiumnivå, podietrapper, terrassenivå og promenadenivå Operatøren vil bli pålagt å utføre alt planlagt forebyggende vedlikehold (PPM) og reaktive reparasjoner, inkludert vedlikehold, service og utskifting (både mindre og større) av de bygningselementene som er fremhevet som leietakers ansvar. Operatøren er ansvarlig for å holde alt M&E, både internt og eksternt til Tårnet, i god stand og vedlikehold, inkludert, men ikke begrenset til: • Service • Reaktiv og planlagt reparasjon / vedlikehold • Undersøkelser • Livssyklusutskifting • Heisvedlikehold / utskifting Operatøren skal levere M&E-vedlikeholdstjenesten gjennom et regelmessig og organisert regime og gi Rådet opptegnelser over arbeidet, for eksempel EICR osv. Utover de ovennevnte vedlikeholdsaktivitetene vil Operatøren være ansvarlig for alle bygningsstyringsaktiviteter som er nødvendige for å sikre at Tårnet holdes trygt, rent og sikkert, inkludert for: • Lovpålagt testing • Oppvarming og Belysning • Rengjøring • Sikkerhet • Forsyninger og miljøstyring • Brannvarsling og Nødbelysning • Tilgjengelighet, Helse og Sikkerhet og Beskyttelse