Spinnakeri torni operaator

Portsmouthi linnavolikogu kutsub peagi pakkumisi esitama sobivalt kvalifitseeritud ja kogenud operaatoritelt Spinnakeri torni opereerimiseks pikaajalise vastastikku motiveeritud partnerluse alusel. Torn Spinnakeri torn asub Gunwharf Quays ostukeskuse veepiiril ja on silmapaistev maamärk, kust avanevad vaated linnale, Solentile ja Wighti saarele. Seda näevad üheksa miljonit reisijat, kes igal aastal sõidavad ja kruiisivad Portsmouthi sadama kaudu, samuti kaheksa miljonit külastajat Gunwharf Quays'i, mis pakub outlet-disainerite kauplusi. Torn on Portsmouthi kõige silmapaistvam maamärk, kõrgus 170 meetrit, millel on 3 ülemist vaateplatvormi 100, 105 ja 110 meetri kõrgusel, kust avanevad vaated Portsmouthi sadamale ja Solentile. Torn avati 2005. aastal, meelitades esimese kahe kuuga 100 000 külastajat. Hoone jalamil on vastuvõtt koos täiendava tõlgendusruumi, meelelahutus- ja vaba aja kasutusalade, piletikassade, tehnika-, juhtimis- ja personaliruumidega. Seal on kaks kohvikut - maapealne Spinnaker Kitchen and Bar ja Cloud Café, mis asub View Deck 2-l, 105 meetri kõrgusel. Maapinnal on täiendav poodiumiala, mida pühade ajal kasutatakse jõuluturu jaoks, ja mida saab püsivalt kasutada kaubandusruumina. Lubatud kasutusviisid, lahtiolekuajad ja juurdepääs Uue lepingu alusel peab torni peamine funktsioon jääma avalikuks vaatlustorniks, mis on avatud vastavalt volikogu spetsifikatsioonis sätestatud aegadele. Hankemenetluse käigus kaalutakse ettepanekuid ajalooliste ja merenduskomponentide, sealhulgas laiemale linnale omase kirjandusliku ja kultuurilise viite lisamiseks. Operaator peab tagama, et torn oleks avalikkusele avatud vähemalt 8 tundi päevas aprillist septembrini ja 6 tundi päevas oktoobrist märtsini, välja arvatud jõulupüha. Põhiajad on suvekuudel 10.00–18.00 ja talvekuudel 6 tundi põhiajast (nt 10.00–16.00). Operaator võib avada varem või hiljem, et toetada muid tegevusi, nagu hommikusöögid või õhtused üritused ja funktsioonid. Öine liikumiskeeld ei ole kehtestatud. Volikogu nõuab torni kasutamist oma otsesteks tegevusteks ja laiemate kogukondlike tegevuste toetamiseks kokku 47 tundi aastas tasuta, täpsemad üksikasjad on esitatud spetsifikatsioonis. Täiendavate abifunktsioonide ettepanekud on lubatud. Näited hõlmavad, kuid ei piirdu sellega: • Toidu- ja joogipakkumised, nagu kohvik, peen söök jne. • Meelelahutus, sealhulgas komöödiaõhtud, kokteiliõhtud jne. • Virtuaalreaalsuse 'põnevuskogemused' • Erafunktsioonid, sealhulgas pulmad, ettevõtete üritused jne. Kaalutakse ettepanekuid muude tegevuste / kogemuste kohta. Kaalutakse ettepanekuid kogu ruumi kasutamiseks, sealhulgas seotud kapitalimahutusi. Näiteks võimalus alakasutatud poodiumiteki arendamiseks. Kõik investeeringud peab operaator üksi rahastama. Lepingu tähtaeg, hinnanguline väärtus ja sihtärilised tingimused Lepingu sõlmimine on kavandatud 7. augustile 2026. Edukat operaatorit nõutakse alustama operatsioone rendilepingu alusel koos sellega seotud kontsessioonikorraldusega alates 11. oktoobrist 2026, pärast praeguse operaatori rendilepingu lõppemist 10. oktoobril 2026. Rendileping ja sellega seotud kontsessioonileping sõlmitakse 25-aastaseks perioodiks. Lepingu lõpetamise klauslid, millele kohaldub 12-kuuline etteteatamistähtaeg, lisatakse 10., 15. ja 20. rendiaastal. Rendilepingule kohaldub rendi / haldustasu ja tulujaotuse maksed operaatorilt volikogule. Volikogu sihib tagatud rendimakset summas 350 000 naela esimese 3 rendiaasta jooksul, et võimaldada rendi profiilimist seoses mobiliseerimiskulude, müügi kasvu ja volikogu kavandatud liftide renoveerimistööde esimese aasta mõjuga. Alates 4. aastast on sihtkeskmine aastane makse seatud 220 000 naelale. Rendimaksed tuleb tasuda ettemaksuna kvartaalselt aastas. Rendimaksed läbivad 5-aastase rendiläbivaatamise koos inflatsiooniga kohandatud tõusudega. Kohaldub minimaalne tulujaotus % 3%, kus operaatorid saavad pakkuda suuremat jaotus % kuni maksimumini 10%. Operaatorite poolt pakutav tulujaotus võib lepingu jooksul varieeruda, kuid peab alati jääma nimetatud 3% - 10% min / max vahemikku. Tulujaotuse maksed tuleb tasuda 30 päeva jooksul pärast iga lepingu-aasta lõppu. Lisaks rendi- ja tulujaotuse maksetele taastab volikogu ka taastamis-kindlustusmaksete kulud operaatorilt. Volikogu otsib praegu spetsialiseeritud kindlustusnõuandeid, mis määravad kindlaks aastase summa, mida tuleb arvestada operaatori ärimudelite puhul. Volikogu sihib kindlustuskulude taastamise väärtuse väljastamist 3. - 4. nädalal hankeperioodil. Volikogu jätab endale õiguse muuta ja täpsustada rendi- ja tulueesmärke hankemenetluse käigus ning võib väljastada muudatusi, mis muudavad väärtusi ja / või kehtestavad läbimise / läbikukkumise väärtusnõuded pärast 1. etapi pakkumiste hindamist ja läbirääkimiste lõpetamist juhul, kui volikogu otsustab läbi viia 2. etapi konkurentsihanke. Lepingule kohaldub avatud raamatupidamise aruandlus. Operaator peab esitama aruande äritegevusest saadud tulude kohta kvartaalselt ja nõudmisel 10 tööpäeva jooksul koos tõendavate dokumentidega. Iga tegevusaasta lõpus peab operaator esitama täielikud auditeeritud finantsaruanded torni opereerimise kohta, esitades üksikasjalikud andmed müügi, kulude, üldkulude panuse, kasumite, dividendide jne kohta. Praeguse tulu põhjal ja indekseerimist arvestades hinnanguliselt võib edukas operaator saavutada 25-aastase käibe ligikaudu 90 miljonit naela. Volikogu aga leiab, et on märkimisväärseid võimalusi tulu suurendamiseks investeeringute, tegevuste mitmekesistamise, toidu- ja joogipakkumise, sponsorluse, reklaami jne kaudu, mis võib positiivselt mõjutada tulude teenimist, potentsiaalselt suurendades tulude teenimist 110 miljoni naela ja enamani 25-aastase perioodi jooksul. Siiski tuleb märkida, et kõik hinnangud ärivõimaluse väärtuse kohta on puhtalt soovituslikud ja esitatud, et täita hankeseaduse 23 nõudeid seoses hinnanguliste lepinguliste väärtuste avaldamisega. Hooldus, teenindus ja rajatiste haldamine Volikogu vastutab allpool loetletud esemete remondi ja hoolduse eest, mis on täpsemalt kirjeldatud hankedokumentides: • Välisstruktuuri tööd ja ülevaatused, sealhulgas tornikiiver, vaateplatvormid, torni jalad, betoonšahtid, ribid, kaared, ülekandetasandid ja aluskonstruktsioon, kuid välja arvatud hoone põhiosa ja poodiumitase. • Vaateplatvormide konstruktsioonklaasid ja kardinseinad Volikogu viib läbi ka liftide renoveerimistöid ja muid konstruktsioonitöid, mis on praegu kavandatud rendi esimese aasta jooksul. Operaatorid peaksid olema teadlikud, et nende tööde teostamiseks on vaja vaatlustorni sulgemise perioodi. Tööde täpne kestus ja ajastus ei ole veel kinnitatud, kuid need kestavad tõenäoliselt umbes 6 kuud. Volikogu rahastab ja teostab töid ning töötab operaatoriga koos, et kokku leppida sulgemiste ajastus, kui see on võimalik. Operaatorid peaksid märkima, et tulevased liftide renoveerimis- / asenduskohustused lasuvad operaatoril. Operaator vastutab kõigi sisemiste remondi- ja hooldustööde eest ning vara heas korras hoidmise eest, sealhulgas, kuid mitte ainult: • Reaktiivsed remonditööd ja plaaniline hooldus • Kaunistused ja viimistlus • Paigaldised ja liitmikud • Sanitaarruumid • Baari- ja köögialad • Pinnad tehnoruumides, sisemiselt kaarte ja tornikiivri juures Operaator vastutab järgmiste väliste remondi- ja hooldustööde eest ning vara heas korras hoidmise eest, sealhulgas, kuid mitte ainult: • Hoone põhiosa - põrandad, seinad ja katus • Poodiumitase • Ukse- ja aknad • Välimised kaunistustööd jalgade, betoonšahtide, ribide, kaarte, ülekandetasandite, hoone põhiosa, poodiumitaseme, brise soleili jne. • Torniga ja poodiumitasemel ümbritsev kõnnitee • Balustraadid/käsipuud poodiumitaseme, poodiumitreppide, terrassitaseme ja promenaaditaseme ümber Operaator peab teostama kogu plaanilise ennetava hoolduse (PPM) ja reaktiivsed remonditööd, sealhulgas hooldus-, teenindus- ja asendustööd (nii väiksemad kui ka suuremad) nende ehituskomponentide osas, mis on märgitud üürniku vastutusalaks. Operaator vastutab kõigi M&E (mehaanika ja elekter) hooldamise eest, nii torni sees kui ka väljaspool, heas seisukorras ja hoolduses, sealhulgas, kuid mitte ainult: • Hooldus • Reaktiivsed ja plaanilised remondid/hooldus • Uuringud • Elutsükli asendamine • Liftide hooldus / asendamine Operaator peab osutama M&E hooldusteenust regulaarse ja organiseeritud režiimi kaudu ning esitama volikogule tööde kohta andmeid, nagu EICR jne. Lisaks ülalnimetatud hooldustegevustele vastutab operaator kõigi hoonehalduse tegevuste eest, mis on vajalikud torni ohutuse, puhtuse ja turvalisuse tagamiseks, sealhulgas: • Seadusandlike nõuete testimine • Küte ja valgustus • Puhastamine • Turvalisus • Utiliidid ja keskkonnajuhtimine • Tulekahjusignalisatsioon ja avariivalgustus • Ligipääsetavus, tervis ja ohutus ning turvalisus