Opérateur de la tour Spinnaker

Portsmouth City Council - le 'Conseil' - invitera bientôt à soumissionner des opérateurs dûment qualifiés et expérimentés pour l'exploitation de la tour Spinnaker - la 'Tour' - sur une base de partenariat à long terme mutuellement incitatif. La Tour La tour Spinnaker est située sur le front de mer dans le centre commercial Gunwharf Quays et constitue un point de repère prominent offrant des vues sur la ville, le Solent et l'île de Wight. Elle est visible par les neuf millions de passagers qui naviguent et croisent dans le port de Portsmouth chaque année, ainsi que par les huit millions de visiteurs de Gunwharf Quays qui propose des boutiques de créateurs outlet. La Tour est le point de repère le plus important de Portsmouth, d'une hauteur de 170 m, avec 3 plateformes d'observation supérieures à 100, 105 et 110 mètres offrant des vues sur le port de Portsmouth et le Solent. La tour a ouvert ses portes en 2005, attirant 100 000 visiteurs au cours des deux premiers mois. Il y a une réception à la base du bâtiment avec un espace d'interprétation auxiliaire, des usages de divertissement et de loisirs, la billetterie, des installations techniques, de gestion et pour le personnel. Il y a deux cafés - le Spinnaker Kitchen and Bar au rez-de-chaussée et le Cloud Café situé sur le pont d'observation 2, à 105 mètres d'altitude. Il y a une zone podium supplémentaire au niveau du sol qui est activée pendant la période des fêtes pour un marché de Noël, avec la possibilité de l'utiliser en permanence comme espace commercial. Utilisations autorisées, heures d'ouverture et accès Dans le cadre du nouveau contrat, la fonction principale de la Tour doit rester une tour d'observation publique, ouverte conformément aux heures stipulées dans le cahier des charges du Conseil. Au cours du processus d'approvisionnement, des suggestions pour l'incorporation de composants historiques et maritimes, qui peuvent également inclure des références littéraires et culturelles associées à la ville, seront prises en considération. L'Opérateur doit s'assurer que la Tour est ouverte au public pendant un minimum de 8 heures par jour d'avril à septembre et 6 heures par jour d'octobre à mars, sauf le jour de Noël. Les heures d'ouverture principales sont de 10h00 à 18h00 pendant les mois d'été et 6 heures pendant les heures principales en hiver (par exemple, 10h00 - 16h00). L'Opérateur peut ouvrir plus tôt ou plus tard pour soutenir d'autres activités telles que des petits-déjeuners ou des événements et fonctions en soirée. Aucune couvre-feu n'a été fixé. Le Conseil exigera l'utilisation de la Tour pour ses propres activités directes et pour soutenir des activités communautaires plus larges, pour un total de 47 heures par an sans frais, plus de détails sont fournis dans le cahier des charges. Des suggestions d'utilisations auxiliaires complémentaires seront autorisées. Exemples, sans s'y limiter : • Options de restauration et de boissons telles qu'un café, une restauration gastronomique, etc. • Divertissements, y compris soirées comédie, soirées cocktail, etc. • Expériences virtuelles à sensations fortes • Fonctions privées, y compris mariages, événements d'entreprise, etc. Des propositions pour d'autres activités / expériences seront examinées. Des suggestions pour l'utilisation de l'espace global, y compris l'investissement en capital associé, seront examinées. Par exemple, l'opportunité de développement du pont podium sous-utilisé. Tout investissement doit être financé uniquement par l'opérateur. Durée du contrat, valeur estimée et objectifs commerciaux L'attribution du contrat est prévue pour le 7 août 2026. L'opérateur retenu devra commencer les opérations de manière transparente dans le cadre d'un bail avec un arrangement de concession associé à partir du 11 octobre 2026, suite à l'expiration du bail détenu par l'opérateur actuel le 10 octobre 2026. Le bail et le contrat de concession associé seront conclus pour une durée de 25 ans. Des clauses de résiliation soumises à un préavis de 12 mois seront incluses pour les années 10, 15 et 20 du bail. Le bail sera soumis à des paiements de loyer / frais de gestion et de partage des revenus de l'opérateur au Conseil. Le Conseil vise un paiement de loyer garanti total de 350 000 £ sur les 3 premières années du bail pour permettre la profilage du loyer en tenant compte des coûts de mobilisation, de l'augmentation des ventes et de l'impact des travaux de rénovation des ascenseurs prévus par le Conseil la première année. À partir de la 4ème année, le paiement annuel moyen cible est fixé à 220 000 £. Les paiements de loyer doivent être effectués à l'avance trimestriellement par an. Les paiements de loyer seront soumis à des révisions de loyer tous les 5 ans avec des augmentations soumises à des ajustements de l'IPC. Un pourcentage minimum de partage des revenus de 3% s'appliquera, les opérateurs pouvant proposer un pourcentage de partage accru jusqu'à un maximum de 10%. Le partage des revenus proposé par les opérateurs peut varier pendant la durée de l'accord, mais doit toujours rester dans la fourchette minimale / maximale de 3% à 10% indiquée. Les paiements de partage des revenus doivent être effectués dans les 30 jours suivant la fin de chaque année contractuelle. En plus des paiements de loyer et de partage des revenus, le Conseil récupérera également les coûts de prime d'assurance de réinstallation auprès de l'Opérateur. Le Conseil recherche actuellement des conseils spécialisés en assurance qui détermineront le chiffre annuel à prendre en compte dans les modèles commerciaux de l'Opérateur. Le Conseil vise à publier une valeur de récupération des coûts d'assurance d'ici la 3ème-4ème semaine de la période d'appel d'offres. Le Conseil se réserve le droit de modifier et d'affiner les objectifs de loyer et de revenus au cours du processus d'approvisionnement et peut publier des révisions qui modifient les valeurs et / ou introduisent des exigences de valeur de réussite / échec suite à l'évaluation des offres de première étape et à la conclusion des réunions de négociation dans le cas où le Conseil opte pour une deuxième étape d'appel d'offres compétitif. Le contrat sera soumis à un reporting en livre ouverte. L'Opérateur sera tenu de rendre compte des revenus générés par les activités commerciales sur une base trimestrielle et sur demande dans les 10 jours ouvrables, avec fourniture de preuves justificatives. À la fin de chaque année d'exploitation, l'Opérateur devra produire des comptes audités complets pour l'exploitation de la Tour, fournissant des détails complets sur les ventes, les coûts, la contribution des frais généraux, les bénéfices, les dividendes, etc. Sur la base des revenus actuels et sous réserve d'indexation, le Conseil estime que l'Opérateur retenu pourrait réaliser un chiffre d'affaires sur 25 ans d'environ 90 millions de livres sterling. Cependant, le Conseil considère qu'il existe des opportunités significatives d'augmenter les revenus grâce à l'investissement, à la diversification des activités, à l'offre de restauration et de boissons, au parrainage, à la publicité, etc., ce qui pourrait avoir un impact positif majeur sur la génération de revenus, augmentant potentiellement la génération de revenus à 110 millions de livres sterling et au-delà sur la durée de 25 ans. Cependant, il convient de noter que toutes les estimations concernant la valeur de l'opportunité commerciale sont purement indicatives et fournies pour se conformer aux exigences du Procurement Act 23 concernant la publication des valeurs contractuelles estimées. Maintenance, entretien et gestion des installations Le Conseil conservera la responsabilité de la réparation et de l'entretien des éléments énumérés ci-dessous, qui sont détaillés dans les documents d'approvisionnement : • Travaux de structure externe et inspections, y compris la flèche, les plateformes d'observation, les pieds de la tour, les puits en béton, les nervures, les arcs, les paliers de transfert et la sous-structure, mais à l'exclusion du bâtiment de base et du niveau du podium. • Système de vitrage structurel et de murs-rideaux sur les plateformes d'observation Le Conseil progresse également dans la rénovation des ascenseurs et d'autres travaux d'entretien structurel qui sont actuellement prévus pendant la première année du bail. Les opérateurs doivent être conscients qu'une période de fermeture de la tour d'observation sera nécessaire pour entreprendre ces travaux. La durée exacte et le calendrier de ces travaux n'ont pas encore été confirmés, mais ils dureront probablement environ 6 mois. Le Conseil financera et réalisera les travaux et travaillera avec l'Opérateur pour convenir du calendrier des fermetures, si possible. Les opérateurs doivent noter que la responsabilité future de la rénovation / du remplacement des ascenseurs incombera à l'Opérateur. L'Opérateur sera responsable de toutes les réparations et de l'entretien internes et du maintien de la propriété en bon état, y compris, mais sans s'y limiter : • Réparations réactives et maintenance préventive • Décorations et finitions • Appareils et équipements • Installations sanitaires • Espaces bar et cuisine • Surfaces dans les locaux techniques, à l'intérieur des arcs et de la flèche L'Opérateur sera responsable des réparations et de l'entretien extérieurs suivants et du maintien de la propriété en bon état, y compris, mais sans s'y limiter : • Bâtiment de base - Sols, Murs et Toit • Niveau du podium • Portes et Fenêtres • Travaux de décoration extérieure des pieds, des puits en béton, des nervures, des arcs, des paliers de transfert, du bâtiment de base, du niveau du podium, du brise-soleil, etc. • Pavage entourant la tour et au niveau du podium • Balustrades/Garde-corps autour du niveau du podium, des escaliers du podium, du niveau de la terrasse et du niveau de la promenade L'Opérateur sera tenu d'effectuer toute la maintenance préventive planifiée (PPM) et les réparations réactives, y compris la maintenance, le service et le remplacement (mineurs et majeurs) des éléments du bâtiment désignés comme étant sous la responsabilité du locataire. L'Opérateur est responsable de l'entretien de tous les équipements M&E (mécaniques et électriques), internes et externes à la Tour, en bon état et entretenus, y compris, mais sans s'y limiter : • Service • Réparations / Maintenance réactives et planifiées • Enquêtes • Remplacement du cycle de vie • Maintenance / remplacement des ascenseurs L'Opérateur fournira le service de maintenance M&E selon un régime régulier et organisé et fournira au Conseil des enregistrements des travaux tels que les EICR, etc. Au-delà des activités de maintenance énumérées ci-dessus, l'Opérateur sera responsable de toutes les activités de gestion du bâtiment nécessaires pour garantir que la Tour reste sûre, propre et sécurisée, y compris pour : • Tests de conformité statutaire • Chauffage et Éclairage • Nettoyage • Sécurité • Services publics et gestion de l'environnement • Détection d'incendie et éclairage de secours • Accessibilité, Santé et Sécurité et Protection