Opprinnelig anbudsbeskrivelse
Portsmouth City Council – 'Rådet' – inviterer passende kvalifiserte og erfarne operatører til å gi tilbud på drift av Spinnaker Tower – 'Tårnet' – på en langsiktig, gjensidig insentivbasert partnerskapsbasis. TÅRNET Spinnaker Tower ligger ved vannkanten i kjøpesenteret Gunwharf Quays og er et fremtredende landemerke med utsikt over byen, Solent og Isle of Wight. Tårnet er Portsmouths mest fremtredende landemerke, 170 meter høyt med 3 øvre utsiktsplattformer på 100, 105 og 110 meter som gir utsikt over Portsmouth Harbour og Solent. Tårnet ble åpnet i 2005 og tiltrakk seg 100 000 besøkende i løpet av de to første månedene etter åpningen. Det er en resepsjon i bunnen av bygningen med tilleggsrom for tolkning, underholdning og fritidsaktiviteter, billettering, tekniske rom, ledelses- og personalfasiliteter. Det er to kafeer – Spinnaker Kitchen and Bar i første etasje og Cloud Café som ligger på View Deck 2, 105 meter oppe. Det er et ekstra podiumområde på bakkenivå som aktiveres i høytiden for et julemarked, med potensial til å bli brukt permanent som kommersielt rom. Tillatt bruk, åpningstider og tilgang I henhold til den nye kontrakten skal Tårnets primære funksjon forbli et offentlig utsiktstårn, som skal være åpent i samsvar med tidene fastsatt i Rådets spesifikasjon. Gjennom anskaffelsesprosessen vil forslag til integrering av historiske og maritime komponenter, som også kan inkludere litterære og kulturelle referanser knyttet til den bredere byen, bli vurdert. Operatøren skal sikre at Tårnet er åpent for publikum i minimum 8 timer per dag fra april til september og 6 timer per dag fra oktober til mars, unntatt juledag. Kjernetidspunktene er 10:00–18:00 i sommermånedene og 6 timer innenfor kjernetiden i vintermånedene (f.eks. 10:00–16:00). Operatøren kan åpne tidligere eller senere for å støtte andre aktiviteter som frokoster eller kveldsarrangementer og funksjoner. Ingen portforbud er fastsatt. Rådet vil kreve bruk av Tårnet til egne direkte aktiviteter og til støtte for bredere samfunnsaktiviteter i totalt 47 timer per år uten kostnad, ytterligere detaljer er gitt i spesifikasjonen. Forslag til komplementære hjelpefunksjoner vil bli tillatt. Eksempler inkluderer, men er ikke begrenset til: Mat- og drikkealternativer som kafé, gourmetrestaurant osv. Underholdning, inkludert komediekvelder, cocktailkvelder osv. Virtual reality 'thrill experiences'. Private arrangementer, inkludert bryllup, firmaarrangementer osv. Forslag til andre aktiviteter / opplevelser vil bli vurdert. Forslag til bruk av hele rommet, inkludert tilhørende kapitalinvesteringer, vil bli vurdert. For eksempel muligheten for utvikling av det underutnyttede podiumområdet. Enhver investering må utelukkende finansieres av operatøren. Kontraktsperiode, estimert verdi og målkommersielle betingelser Tildeling av kontrakten er planlagt til 28. juli 2026. Den vellykkede operatøren vil være pålagt å sømløst starte driften under en leieavtale med tilhørende konsesjonsavtale fra 11. oktober 2026 etter utløpet av leieavtalen med den nåværende operatøren den 10. oktober 2026. Leieavtalen og den tilhørende konsesjonskontrakten vil bli inngått på en 25-års basis. Oppsigelsesklausuler med 12 måneders varsel vil bli inkludert for år 10, 15 og 20 av leieavtalen. Leieavtalen vil være underlagt leie-/forvaltningsgebyr og valgfrie inntektsdelingsbetalinger fra Operatøren til Rådet. I de første 3 årene av kontrakten kan Rådet tillate Operatøren å operere uten leie – selv om Rådet insentiverer et visst nivå av leiebetaling til Rådet i denne perioden gjennom anvendelse av anbudsevalueringsmodellen. Fra år 4 av kontrakten sikter Rådet mot en total garantert leiebetaling på ideelt sett ca. £ 275 000 per år. Denne målverdien kan også oppnås ved tillegg av valgfrie inntektsdelingsbetalinger, selv om oppnåelse av målet primært (ideelt 90% / £ 247 000) bør skje gjennom verdien av den faste leiebetalingen. NB: Leverandører bør merke seg at den angitte leiebetalingsverdien kun er et omtrentlig mål, og tilbud som ikke oppfyller dette målet, vil ikke bli diskvalifisert ved anbudsevalueringen. Leiebetalinger skal foretas forskuddsvis kvartalsvis per år. Leiebetalinger vil være gjenstand for 5-årige leiejusteringer med økninger underlagt KPI-justeringer. Operatører kan inkludere inntektsdelingsforslag i sine tilbud. Inkludering av en inntektsdelingskomponent er utelukkende etter Operatørens valg, selv om inkludering insentiveres gjennom anvendelse av tildelingskriteriene. Siden inntektsdelingskomponenten er valgfri, gjelder ingen minimumsprosent for inntektsdeling, men den foreslåtte prosenten må ikke overstige 10%. Inntektsdelingen foreslått av Operatøren kan variere i løpet av avtaleperioden, men må aldri overstige 10%. I tillegg til leie- og inntektsdelingsbetalinger vil Rådet også kreve inn kostnader for gjenopprettingsforsikringspremier fra Operatøren. Rådet søker for tiden spesialistforsikringsrådgivning som vil informere den årlige summen som skal tas med i Operatørens kommersielle modeller. Rådet sikter mot å utstede en verdi for gjenvinning av forsikringskostnader innen uke 3-4 av anbudsperioden. Kontrakten vil være underlagt åpen bokføring. Operatøren vil være forpliktet til å rapportere om inntekter generert av forretningsaktiviteter kvartalsvis og på forespørsel innen 10 virkedager, sammen med fremlagt støttende bevis. Ved slutten av hvert driftsår vil Operatøren være forpliktet til å produsere fullstendige reviderte regnskaper for driften av Tårnet, som gir fullstendige detaljer om salg, kostnader, overheadbidrag, fortjeneste, utbytte osv. Basert på nåværende inntekter og med forbehold om indeksering, anslår Rådet at den vellykkede Operatøren kan oppnå en 25-årig omsetning på ca. £ 90 millioner. Rådet mener imidlertid at det er betydelige muligheter for å øke inntektene gjennom investeringer, diversifisering av aktiviteter, mat- og drikkertilbud, sponsing, annonsering osv., noe som kan ha en stor positiv innvirkning på inntektsgenereringen, potensielt øke inntektsgenereringen til £ 110 millioner og utover over 25-årsperioden. Det bør imidlertid bemerkes at alle estimater angående verdien av forretningsmuligheten er rent veiledende og gitt for å oppfylle kravene i Procurement Act 23 angående publisering av estimerte kontraktsverdier. Vedlikehold, service og fasilitetsstyring Rådet vil beholde ansvaret for reparasjon og vedlikehold av elementene listet nedenfor, som er ytterligere detaljert i anskaffelsesdokumentene: Eksterne konstruksjonsarbeider og inspeksjoner, inkludert spiret, utsiktplattformene, tårnbenene, betongsjaktene, ribbene, buene, overføringsnivåene og understrukturen, men unntatt bygningsbasen og podiumnivået. Strukturell glassering og gardinveggsystem på utsiktplattformer Oppgradering / større renovering / utskifting av heisen. Rådet er også i ferd med å renovere heisen og andre strukturelle vedlikeholdsarbeider som for tiden er planlagt å finne sted i løpet av det første året av leieavtalen. Operatører bør være klar over at en stengeperiode for utsiktstårnet vil være nødvendig for å utføre disse arbeidene. Den nøyaktige varigheten og tidsplanen for disse arbeidene er ennå ikke bekreftet, men de vil sannsynligvis vare omtrent 6 måneder. Rådet vil finansiere og utføre arbeidet og vil samarbeide med Operatøren for å avtale tidspunktet for eventuelle stenginger der det er mulig. Operatører bør merke seg at fremtidig ansvar for heisrenovering / utskifting vil falle på Operatøren. Operatøren vil være ansvarlig for alle interne reparasjoner og vedlikehold og for å holde eiendommen i god stand, inkludert, men ikke begrenset til: Reaktive reparasjoner og planlagt vedlikehold Dekorasjoner og overflater Innredning og beslag Sanitære fasiliteter Bar- og kjøkkenområder Overflater i tekniske rom, internt til buene og spiret. Operatøren vil være ansvarlig for følgende eksterne reparasjoner og vedlikehold og for å holde eiendommen i god stand, inkludert, men ikke begrenset til: Bygningsbase – Gulv, Vegger og Tak Podiumnivå Dører og Vinduer Utvendige dekorasjonsarbeider på bena, betongsjaktene, ribbene, buene, overføringsnivåene, bygningsbasen, podiumnivået, brise soleil osv. Belegg rundt tårnet og på podiumnivå Balustrader/rekkverk rundt podiumnivået, podietrappene, terrassenivået og promenadenivået. Operatøren vil være forpliktet til å utføre all planlagt forebyggende vedlikehold (PPM) og reaktive reparasjoner, inkludert vedlikehold, service og utskifting (både mindre og større) av de bygningselementene som er merket som leietakers ansvar. Operatøren er ansvarlig for å holde alt M&E, både internt og eksternt til Tårnet, i god stand og vedlikehold, inkludert, men ikke begrenset til: Service Reaktive og planlagte reparasjoner/vedlikehold Inspeksjoner Livssyklusutskifting Heisvedlikehold og generell vedlikehold (ekskludert oppgradering / større renovering / utskifting). Operatøren skal levere M&E-vedlikeholdstjenesten gjennom en regelmessig og organisert ordning og gi Rådet opptegnelser over arbeidet, som EICR osv. Utover de ovennevnte vedlikeholdsaktivitetene, vil Operatøren være ansvarlig for alle bygningsstyringsaktiviteter som er nødvendige for å sikre at Tårnet holdes trygt, rent og sikkert, inkludert for: Lovpålagt testing Oppvarming & Belysning Rengjøring Sikkerhet Forsyning og miljøledelse Brannvarsling & Nødlys Tilgjengelighet, Helse & Sikkerhet og Beskyttelse