Opérateur de la Tour Spinnaker

Portsmouth City Council – le « Conseil » – invite des opérateurs dûment qualifiés et expérimentés à soumissionner pour l'exploitation de la Tour Spinnaker – la « Tour » – sur une base de partenariat mutuellement incitatif à long terme. LA TOUR La Tour Spinnaker est située sur le front de mer, dans le centre commercial Gunwharf Quays, et constitue un point de repère important offrant des vues sur la ville, le Solent et l'île de Wight. La Tour est le monument le plus emblématique de Portsmouth, d'une hauteur de 170 m, avec 3 plateformes d'observation supérieures à 100, 105 et 110 mètres offrant des vues sur le port de Portsmouth et le Solent. La tour a ouvert ses portes en 2005, attirant 100 000 visiteurs au cours des deux premiers mois suivant son ouverture. Il y a une réception à la base du bâtiment avec un espace d'interprétation auxiliaire, des utilisations de divertissement et de loisirs, la billetterie, des installations techniques, de gestion et pour le personnel. Il y a deux cafés – le Spinnaker Kitchen and Bar au rez-de-chaussée et le Cloud Café situé sur le pont d'observation 2, à 105 mètres d'altitude. Il y a une zone podium supplémentaire au niveau du sol qui est activée pendant la période des fêtes pour un marché de Noël, avec la possibilité de l'utiliser en permanence comme espace commercial. Utilisations autorisées, heures d'ouverture et accès Dans le cadre du nouveau contrat, la fonction principale de la Tour doit rester une tour d'observation publique, ouverte conformément aux heures spécifiées dans le cahier des charges du Conseil. Par le biais du processus d'appel d'offres, des suggestions pour l'incorporation de composants historiques et maritimes, qui peuvent également inclure des références littéraires et culturelles associées à la ville, seront prises en considération. L'Opérateur doit s'assurer que la Tour est ouverte au public pendant un minimum de 8 heures par jour d'avril à septembre et 6 heures par jour d'octobre à mars, sauf le jour de Noël. Les heures d'ouverture principales sont de 10h00 à 18h00 pendant les mois d'été et 6 heures pendant les heures principales en hiver (par exemple, 10h00-16h00). L'Opérateur peut ouvrir plus tôt ou plus tard pour soutenir d'autres activités telles que les petits-déjeuners ou les événements et fonctions en soirée. Aucune couvre-feu n'a été fixé. Le Conseil exigera l'utilisation de la Tour pour ses propres activités directes et pour soutenir des activités communautaires plus larges, pour un total de 47 heures par an sans frais, plus de détails sont fournis dans le cahier des charges. Des suggestions d'utilisations auxiliaires complémentaires seront autorisées. Exemples, y compris, mais sans s'y limiter : Options de restauration et de boissons telles qu'un café, une table gastronomique, etc. Divertissements, y compris des soirées comédie, des soirées cocktail, etc. Expériences virtuelles de réalité « à sensations fortes ». Événements privés, y compris mariages, événements d'entreprise, etc. Des propositions d'autres activités / expériences seront examinées. Des suggestions pour l'utilisation de l'espace global, y compris l'investissement en capital associé, seront examinées. Par exemple, l'opportunité de développer la zone podium sous-utilisée. Tout investissement doit être entièrement financé par l'opérateur. Durée du contrat, valeur estimée et objectifs commerciaux L'attribution du contrat est prévue pour le 28 juillet 2026. L'opérateur retenu devra commencer ses opérations de manière transparente dans le cadre d'un bail avec un accord de concession associé à partir du 11 octobre 2026, suite à l'expiration du bail détenu par l'opérateur actuel le 10 octobre 2026. Le bail et le contrat de concession associé seront conclus pour une durée de 25 ans. Des clauses de résiliation soumises à un préavis de 12 mois seront incluses pour les années 10, 15 et 20 du bail. Le Bail sera soumis à des paiements de loyer / frais de gestion et de partage des revenus optionnels de l'Opérateur au Conseil. Pendant les 3 premières années du contrat, le Conseil peut autoriser l'Opérateur à fonctionner sans loyer – bien que le Conseil encourage un certain niveau de paiement de loyer au Conseil pendant cette période par l'application du modèle d'évaluation des offres. À partir de la 4ème année du contrat, le Conseil cible un paiement de loyer garanti total d'environ 275 000 £ par an. Cette valeur cible peut également être atteinte par l'ajout de paiements de partage des revenus optionnels, bien que l'atteinte de l'objectif doive être principalement (idéalement 90% / 247 000 £) par la valeur du paiement de loyer fixe. NB : Les fournisseurs doivent noter que la valeur du paiement de loyer indiquée est uniquement une cible approximative et que les offres qui n'atteignent pas cette cible ne seront pas disqualifiées lors de l'évaluation des offres. Les paiements de loyer doivent être effectués à l'avance, trimestriellement par an. Les paiements de loyer seront soumis à des révisions de loyer tous les 5 ans, avec des augmentations soumises à des ajustements de l'IPC. Les opérateurs peuvent inclure des propositions de partage des revenus dans leurs offres. L'inclusion d'un élément de partage des revenus est uniquement à la discrétion des Opérateurs, bien que son inclusion soit encouragée par l'application des critères d'attribution. Comme l'élément de partage des revenus est optionnel, aucun pourcentage minimum de partage des revenus ne s'applique, cependant le pourcentage proposé ne doit pas dépasser 10%. Le partage des revenus proposé par l'Opérateur peut varier pendant la durée de l'accord, mais ne doit jamais dépasser 10%. En plus des paiements de loyer et de partage des revenus, le Conseil récupérera également les coûts de prime d'assurance de réinstallation auprès de l'Opérateur. Le Conseil recherche actuellement des conseils spécialisés en assurance qui informeront le montant annuel à prendre en compte dans les modèles commerciaux de l'Opérateur. Le Conseil vise à publier une valeur de récupération des coûts d'assurance d'ici la semaine 3-4 de la période d'appel d'offres. Le contrat sera soumis à un reporting en livre ouverte. L'Opérateur devra rendre compte des revenus générés par les activités commerciales sur une base trimestrielle et sur demande dans les 10 jours ouvrables, ainsi que fournir des preuves justificatives. À la fin de chaque année d'exploitation, l'Opérateur devra produire des comptes annuels audités complets pour l'exploitation de la Tour, fournissant des détails complets sur les ventes, les coûts, la contribution des frais généraux, les bénéfices, les dividendes, etc. Sur la base des revenus actuels et sous réserve d'indexation, le Conseil estime que l'Opérateur retenu pourrait réaliser un chiffre d'affaires de 25 ans d'environ 90 millions de livres sterling. Cependant, le Conseil estime qu'il existe des opportunités significatives d'augmenter les revenus grâce à l'investissement, à la diversification des activités, à l'offre de restauration et de boissons, au parrainage, à la publicité, etc., ce qui pourrait avoir un impact positif majeur sur la génération de revenus, augmentant potentiellement la génération de revenus à 110 millions de livres sterling et au-delà sur la durée de 25 ans. Cependant, il convient de noter que toutes les estimations concernant la valeur de l'opportunité commerciale sont purement indicatives et fournies pour se conformer aux exigences de la loi sur les marchés publics 23 en matière de publication des valeurs contractuelles estimées. Maintenance, entretien et gestion des installations Le Conseil conservera la responsabilité de la réparation et de l'entretien des éléments énumérés ci-dessous, qui sont détaillés dans les documents d'appel d'offres : Travaux de structure externe et inspections, y compris la flèche, les plateformes d'observation, les pieds de la tour, les puits en béton, les nervures, les arcs, les paliers de transfert et la sous-structure, à l'exclusion du bâtiment de base et du niveau du podium. Système de vitrage structurel et de murs-rideaux sur les plateformes d'observation Mise à niveau / rénovation majeure / remplacement de l'ascenseur. Le Conseil procède également à la rénovation de l'ascenseur et à d'autres travaux d'entretien structurel qui sont actuellement prévus pendant la première année du bail. Les opérateurs doivent être conscients qu'une période de fermeture de la tour d'observation sera nécessaire pour réaliser ces travaux. La durée exacte et le calendrier de ces travaux n'ont pas encore été confirmés, mais ils dureront probablement environ 6 mois. Le Conseil financera et réalisera les travaux et travaillera avec l'Opérateur pour convenir du calendrier des fermetures, si possible. Les opérateurs doivent noter que la responsabilité future de la rénovation / du remplacement de l'ascenseur incombera à l'Opérateur. L'Opérateur sera responsable de toutes les réparations et de la maintenance internes et du maintien de la propriété en bon état, y compris, mais sans s'y limiter : Réparations réactives et maintenance planifiée Décorations et finitions Fixations et raccords Sanitaires Espaces bar et cuisine Surfaces dans les salles techniques, à l'intérieur des arcs et de la flèche. L'Opérateur sera responsable des réparations et de la maintenance externes suivantes et du maintien de la propriété en bon état, y compris, mais sans s'y limiter : Bâtiment de base – Sols, Murs et Toit Niveau du podium Portes et Fenêtres Travaux de décoration extérieure des pieds, puits en béton, nervures, arcs, paliers de transfert, bâtiment de base, niveau du podium, brise-soleil, etc. Pavage entourant la tour et au niveau du podium Balustrades/Garde-corps autour du niveau du podium, des escaliers du podium, du niveau de la terrasse et du niveau de la promenade. L'Opérateur devra effectuer toute la maintenance préventive planifiée (MPP) et les réparations réactives, y compris la maintenance, l'entretien et le remplacement (mineurs et majeurs) des éléments du bâtiment désignés comme responsabilité du locataire. L'Opérateur est responsable du maintien en bon état et de la maintenance de tous les équipements M&E (mécaniques et électriques), internes et externes à la Tour, y compris, mais sans s'y limiter : Entretien Réparations/maintenance réactives et planifiées Inspections Remplacement du cycle de vie Entretien de l'ascenseur et maintenance générale (à l'exclusion de la mise à niveau / rénovation majeure / remplacement). L'Opérateur fournira le service de maintenance M&E via un régime régulier et organisé et fournira au Conseil des enregistrements des travaux tels que les EICR, etc. Au-delà des activités de maintenance énumérées ci-dessus, l'Opérateur sera responsable de toutes les activités de gestion du bâtiment nécessaires pour garantir que la Tour reste sûre, propre et sécurisée, y compris pour : Tests de conformité réglementaire Chauffage et Éclairage Nettoyage Sécurité Services publics et gestion environnementale Détection d'incendie et éclairage de secours Accessibilité, Santé et Sécurité et Protection