Original udbudsbeskrivelse
Portsmouth City Council – „Rådet“ – inviterer passende kvalificerede og erfarne operatører til at afgive tilbud på driften af Spinnaker Tower – „Tårnet“ – på en langsigtet, gensidigt incitamentbaseret partnerskabsbasis. TÅRNET Spinnaker Tower ligger ved vandet i indkøbscentret Gunwharf Quays og er et fremtrædende vartegn med udsigt over byen, Solent og Isle of Wight. Tårnet er Portsmouths mest fremtrædende vartegn, 170 m højt med 3 øvre udsigtsplatforme i 100, 105 og 110 meters højde med udsigt over Portsmouth Harbour og Solent. Tårnet åbnede i 2005 og tiltrak 100.000 besøgende i de første to måneder efter åbningen. Der er en reception i bunden af bygningen med supplerende fortolkningsplads, underholdnings- og fritidsfaciliteter, billetsalg, tekniske rum, ledelses- og personalefaciliteter. Der er to caféer – Spinnaker Kitchen and Bar i stueetagen og Cloud Café beliggende på View Deck 2, 105 meter oppe. Der er et yderligere podiumområde i stueetagen, som aktiveres i den festlige periode til et julemarked, med potentiale til at blive brugt permanent som kommercielt rum. Tilladte anvendelser, åbningstider og adgang I henhold til den nye kontrakt skal Tårnets primære funktion forblive et offentligt udsigtstårn, der skal være åbent i overensstemmelse med de tider, der er fastsat i Rådets specifikation. Gennem udbudsprocessen vil forslag til integration af historiske og maritime komponenter, der også kan omfatte litterære og kulturelle referencer forbundet med den bredere by, blive overvejet. Operatøren skal sikre, at Tårnet er åbent for offentligheden i minimum 8 timer om dagen fra april til september og 6 timer om dagen fra oktober til marts, undtagen juledag. Kernåbningstiderne er 10:00-18:00 i sommermånederne og 6 timer inden for kernetiderne i vintermånederne (f.eks. 10:00-16:00). Operatøren kan åbne tidligere eller senere for at understøtte andre aktiviteter såsom morgenmad eller aftenarrangementer og funktioner. Der er ikke fastsat noget udgangsforbud. Rådet vil kræve brug af Tårnet til egne direkte aktiviteter og til støtte for bredere samfundsaktiviteter i alt 47 timer gratis om året, yderligere detaljer findes i specifikationen. Forslag til supplerende hjælpeanvendelser vil blive tilladt. Eksempler inkluderer, men er ikke begrænset til: Mad- og drikkevarer som café, fin spisning osv. Underholdning, herunder komedieaftener, cocktailaftener osv. Virtual reality 'thrill experiences'. Private funktioner, herunder bryllupper, firmaarrangementer osv. Forslag til andre aktiviteter / oplevelser vil blive overvejet. Forslag til anvendelse af det samlede rum, herunder den tilhørende kapitalinvestering, vil blive overvejet. For eksempel muligheden for udvikling af det underudnyttede podiumområde. Enhver investering skal udelukkende finansieres af operatøren. Kontraktperiode, estimeret værdi og målkøbmandsforhold Tildeling af kontrakten er planlagt til den 28. juli 2026. Den succesfulde operatør vil være forpligtet til problemfrit at påbegynde driften under en lejekontrakt med tilhørende koncessionsaftale fra den 11. oktober 2026 efter udløbet af lejekontrakten med den nuværende operatør den 10. oktober 2026. Lejekontrakten og den tilhørende koncessionskontrakt vil blive indgået på en 25-årig basis. Opsigelsesklausuler med 12 måneders varsel vil blive inkluderet for år 10, 15 og 20 af lejekontrakten. Lejekontrakten vil være underlagt leje-/administrationsgebyr og valgfrie omsætningsdelingsbetalinger fra Operatøren til Rådet. I de første 3 år af kontrakten kan Rådet tillade Operatøren at operere på en lejefrit grundlag – selvom Rådet tilskynder til et vist niveau af lejebetaling til Rådet i denne periode gennem anvendelse af udbudsevalueringsmodellen. Fra år 4 af kontrakten sigter Rådet mod en samlet garanteret lejebetaling på ideelt set ca. 275.000 £ årligt. Denne målværdi kan også opnås ved tilføjelse af valgfrie omsætningsdelingsbetalinger, selvom opnåelsen af målet primært (ideelt 90% / 247.000 £) bør ske gennem værdien af den faste lejebetaling. NB: Leverandører skal bemærke, at den angivne lejebetalingsværdi kun er et omtrentligt mål, og tilbud, der ikke opfylder dette mål, vil ikke blive diskvalificeret ved udbudsevalueringen. Lejebetalinger skal foretages forud på kvartalsbasis årligt. Lejebetalinger vil være underlagt 5-årige lejejusteringer med stigninger underlagt CPI-justeringer. Operatører kan inkludere omsætningsdelingsforslag i deres tilbud. Inkludering af et omsætningsdelingsprincip er udelukkende efter Operatørernes valg, selvom inkludering tilskyndes gennem anvendelse af tildelingskriterierne. Da omsætningsdelingsprincippet er valgfrit, gælder ingen minimumsprocent for omsætningsdeling, dog må den foreslåede procent ikke overstige 10%. Den omsætningsdeling, som Operatøren foreslår, kan variere i kontraktperioden, men må aldrig overstige 10%. Ud over leje- og omsætningsdelingsbetalinger vil Rådet også inddrive omkostningerne til genopretningsforsikringspræmier fra Operatøren. Rådet søger i øjeblikket specialistforsikringsrådgivning, som vil informere det årlige beløb, der skal indregnes i Operatørernes kommercielle modeller. Rådet sigter mod at udstede en værdi for genopretning af forsikringsomkostninger inden uge 3-4 af udbudsperioden. Kontrakten vil være underlagt åben bogføring. Operatøren vil være forpligtet til at rapportere om indtægter genereret af forretningsaktiviteter kvartalsvis og efter anmodning inden for 10 arbejdsdage samt levere understøttende beviser. Ved udgangen af hvert driftsår vil Operatøren være forpligtet til at udarbejde fulde reviderede regnskaber for driften af Tårnet, der giver fulde oplysninger om salg, omkostninger, overheadbidrag, overskud, udbytte osv. Baseret på nuværende indtægter og med forbehold for indeksering estimerer Rådet, at den succesfulde Operatør kan opnå en 25-årig omsætning på ca. 90 mio. £. Rådet mener dog, at der er betydelige muligheder for at øge indtægterne gennem investeringer, diversificering af aktiviteter, mad- og drikkevarer, sponsorering, annoncering osv., hvilket kan have en stor positiv indvirkning på indtægtsgenereringen, potentielt øge indtægtsgenereringen til 110 mio. £ og derover over de 25 år. Det skal dog bemærkes, at alle estimater vedrørende værdien af forretningsmuligheden er rent vejledende og leveret for at overholde kravene i Procurement Act 23 vedrørende offentliggørelse af estimerede kontraktværdier. Vedligeholdelse, service og facilitetsstyring Rådet vil bevare ansvaret for reparation og vedligeholdelse af de nedenfor anførte genstande, som er yderligere specificeret i udbuddokumenterne: Eksterne konstruktionsarbejder og inspektioner, herunder spir, udsigtsplatforme, tårnben, betonskakter, ribber, buer, overføringsniveauer og understruktur, men undtagen bygningsbasen og podiumniveauet. Strukturel glasering og gardinvægsystem på udsigtsplatforme Opgradering / større renovering / udskiftning af elevatoren. Rådet er også i gang med renovering af elevatoren og andre strukturelle vedligeholdelsesarbejder, som i øjeblikket er planlagt til at finde sted i løbet af det første år af lejekontrakten. Operatører bør være opmærksomme på, at en lukningsperiode for udsigtstårnet vil være nødvendig for at udføre disse arbejder. Den nøjagtige varighed og tidsplan for disse arbejder er endnu ikke bekræftet, men de vil sandsynligvis vare ca. 6 måneder. Rådet vil finansiere og udføre arbejdet og vil arbejde sammen med Operatøren for at aftale tidspunktet for eventuelle lukninger, hvor det er muligt. Operatører bør bemærke, at fremtidigt ansvar for renovering / udskiftning af elevatoren vil påhvile Operatøren. Operatøren vil være ansvarlig for alle interne reparationer og vedligeholdelse og for at holde ejendommen i god stand, herunder, men ikke begrænset til: Reaktive reparationer og planlagt vedligeholdelse Dekorationer og finish Armaturer og fittings Sanitære faciliteter Bar- og køkkenområder Overflader i teknikrum, internt til buerne og spiret. Operatøren vil være ansvarlig for følgende eksterne reparationer og vedligeholdelse og for at holde ejendommen i god stand, herunder, men ikke begrænset til: Bygningsbase – Gulve, Vægge og Tag Podiumniveau Døre og Vinduer Udvendige dekorationsarbejder på ben, betonskakter, ribber, buer, overføringsniveauer, bygningsbase, podiumniveau, brise soleil osv. Belægning omkring tårnet og på podiumniveau Balustrader/håndlister omkring podiumniveau, podietrapper, terrasseniveau og promenadeniveau. Operatøren vil være forpligtet til at udføre al planlagt forebyggende vedligeholdelse (PPM) og reaktive reparationer, herunder vedligeholdelse, service og udskiftning (både mindre og større) af de bygningselementer, der er markeret som lejerens ansvar. Operatøren er ansvarlig for at holde alle M&E, både interne og eksterne til Tårnet, i god stand og vedligeholdelse, herunder, men ikke begrænset til: Service Reaktive og planlagte reparationer/vedligeholdelse Inspektioner Livscyklusudskiftning Elevatorservice og generel vedligeholdelse (eksklusive opgradering / større renovering / udskiftning). Operatøren skal levere M&E-vedligeholdelsesservicen gennem en regelmæssig og organiseret ordning og give Rådet optegnelser over arbejdet, såsom EICR osv. Ud over de ovennævnte vedligeholdelsesaktiviteter vil Operatøren være ansvarlig for alle bygningsstyringsaktiviteter, der er nødvendige for at sikre, at Tårnet holdes sikkert, rent og trygt, herunder for: Lovpligtige tests Opvarmning & Belysning Rengøring Sikkerhed Forsyning og miljøledelse Branddetektion & Nødlys Tilgængelighed, Sundhed & Sikkerhed og Beskyttelse