Spinnaker Tower operatør

Portsmouth City Council - 'Rådet' - vil snart invitere passende kvalifiserte og erfarne operatører til å sende inn tilbud for driften av Spinnaker Tower - 'Tårnet' - på en langsiktig, gjensidig insentivbasert partnerskapsbasis. Tårnet Spinnaker Tower ligger ved vannkanten i Gunwharf Quays kjøpesenter og er et fremtredende landemerke som tilbyr utsikt over byen, Solent og Isle of Wight. Det er synlig for de ni millioner passasjerene som seiler og cruiser gjennom Portsmouth havn hvert år, samt for de åtte millioner besøkende til Gunwharf Quays som tilbyr outlet designer shopping. Tårnet er Portsmouths mest fremtredende landemerke, 170 meter høyt med 3 øvre utsiktsplattformer på 100, 105 og 110 meter som gir utsikt over Portsmouth havn og Solent. Tårnet åpnet i 2005 og tiltrakk 100 000 besøkende de første to månedene etter åpningen. Det er en resepsjon ved foten av bygningen med et tilhørende tolkningsrom, underholdnings- og fritidsområder, billettering, tekniske rom, administrasjons- og personalfasiliteter. Det er to kafeer - Spinnaker Kitchen and Bar i første etasje og Cloud Café som ligger på View Deck 2, 105 meter oppe. Det er et ekstra podiumområde på bakkeplan som aktiveres i høytiden for et julemarked, med potensial til å bli permanent brukt som kommersielt rom. Tillatte bruksområder, åpningstider og tilgang Under den nye kontrakten må Tårnets primære funksjon forbli et offentlig utsiktstårn, som skal være åpent i henhold til tidene fastsatt i Rådets spesifikasjoner. Gjennom anskaffelsesprosessen vil forslag til inkludering av historiske og maritime komponenter, som også kan inkludere litterære og kulturelle referanser knyttet til den bredere byen, bli vurdert. Operatøren må sikre at Tårnet er åpent for publikum i minimum 8 timer per dag fra april til september og 6 timer per dag fra oktober til mars, unntatt juledag. Kjernetider er 10:00 - 18:00 i sommermånedene og 6 timer innenfor kjernetidene i vintermånedene (f.eks. 10:00 - 16:00). Operatøren kan åpne tidligere eller senere for å støtte andre aktiviteter som frokoster eller kveldsarrangementer og funksjoner. Ingen portforbud er fastsatt. Rådet vil kreve bruk av Tårnet til egne direkte aktiviteter og til støtte for bredere samfunnsaktiviteter, totalt 47 timer gratis per år, ytterligere detaljer er gitt i spesifikasjonen. Forslag til komplementære hjelpebruksområder vil bli tillatt. Eksempler inkluderer, men er ikke begrenset til: • Mat- og drikkealternativer som kafé, gourmetmat osv. • Underholdning, inkludert komediekvelder, cocktailkvelder osv. • Virtual reality 'spennende opplevelser' • Private arrangementer, inkludert bryllup, firmaarrangementer osv. Forslag til andre aktiviteter / opplevelser vil bli vurdert. Forslag til bruk av hele rommet, inkludert tilhørende kapitalinvesteringer, vil bli vurdert. For eksempel muligheten for utvikling av det underutnyttede podiumdekket. Enhver investering må utelukkende finansieres av operatøren. Kontraktstid, estimert verdi og målkommersielle forhold Kontraktsinngåelse er planlagt til 7. august 2026. Den vellykkede operatøren vil bli pålagt å sømløst starte drift under en leieavtale med tilhørende konsesjonsavtale fra 11. oktober 2026, etter utløpet av leieavtalen med den nåværende operatøren den 10. oktober 2026. Leieavtalen og den tilhørende konsesjonsavtalen vil bli inngått for en 25-årsperiode. Oppsigelsesklausuler med 12 måneders varsel vil bli inkludert for år 10, 15 og 20 av leieavtalen. Leieavtalen vil være underlagt leie- / administrasjonsgebyr og inntektsdelingsbetalinger fra operatøren til Rådet. Rådet sikter mot en garantert leiebetaling på totalt £350 000 over de første 3 årene av leieavtalen for å tillate profilering av leien med tanke på mobiliseringskostnader, oppbygging av salg og påvirkningen i det første året av Rådets planlagte heisrenoveringsarbeider. Fra år 4 og fremover er den gjennomsnittlige årlige betalingen satt til £220 000. Leiebetalinger skal gjøres forskuddsvis kvartalsvis per år. Leiebetalinger vil bli gjenstand for 5-årige leiejusteringer med økninger i henhold til KPI-justeringer. En minimum inntektsdelingsprosent på 3% vil gjelde, der operatører kan by tilbake med en økt andel på opptil 10%. Inntektsdelingen foreslått av operatører kan variere i avtaleperioden, men må alltid ligge innenfor det angitte minimum / maksimum på 3% - 10%. Inntektsdelingsbetalinger skal gjøres innen 30 dager etter slutten av hvert kontraktsår. I tillegg til leie- og inntektsdelingsbetalinger, vil Rådet også kreve tilbake kostnadene for gjenopprettingsforsikringspremier fra Operatøren. Rådet søker for tiden spesialisert forsikringsrådgivning som vil informere det årlige beløpet som skal tas med i operatørens kommersielle modeller. Rådet har som mål å utstede en verdi for tilbakekreving av forsikringskostnader innen uke 3-4 av anbudsperioden. Rådet forbeholder seg retten til å endre og raffinere leie- og inntektsmål i løpet av anskaffelsesprosessen og kan utstede revisjoner som endrer verdiene og/eller introduserer bestått/ikke bestått krav etter evaluering av første etappe tilbud og fullføring av forhandlingsmøter dersom Rådet velger å gjennomføre en andre etappe av konkurranseutsatt anbud. Kontrakten vil være underlagt åpen bokføring. Operatøren vil bli pålagt å rapportere om inntekter generert av forretningsaktiviteter kvartalsvis og på forespørsel innen 10 virkedager med fremlagt støttedokumentasjon. Ved slutten av hvert driftsår vil Operatøren bli pålagt å produsere fullstendige reviderte regnskaper for driften av Tårnet, med fullstendige detaljer om salg, kostnader, overheadbidrag, fortjeneste, utbytte, etc. Basert på nåværende inntekter og med forbehold om indeksering, anslår Rådet at den vellykkede operatøren kan oppnå en omsetning på ca. £90 millioner over 25 år. Rådet anser imidlertid at det er betydelige muligheter for å øke inntektene gjennom investeringer, diversifisering av aktiviteter, mat- og drikketilbud, sponsing, reklame osv., noe som kan ha en stor positiv innvirkning på inntektsgenereringen, potensielt øke inntektsgenereringen til £110 millioner og utover over 25-årsperioden. Det skal imidlertid bemerkes at alle estimater angående verdien av forretningsmuligheten er rent veiledende og gitt for å overholde kravene i Procurement Act 23 angående publisering av estimerte kontraktsverdier. Vedlikehold, service og anleggsadministrasjon Rådet vil beholde ansvaret for reparasjon og vedlikehold av elementene som er oppført nedenfor, som er ytterligere detaljert i anskaffelsesdokumentene: • Utvendige konstruksjonsarbeider og inspeksjoner, inkludert spir, utsiktdekk, tårnbein, betongakser, ribber, buer, overføringsnivåer og understruktur, men unntatt bygningsbasen og podiumnivået. • Strukturell glass og gardinveggsystem på utsiktdekk Rådet er også i gang med renovering av heiser og annet strukturelt vedlikeholdsarbeid som for tiden er planlagt å finne sted i løpet av det første året av leieavtalen. Operatører bør være klar over at en stengeperiode for utsiktstårnet vil være nødvendig for å utføre disse arbeidene. Den nøyaktige varigheten og tidsplanen for disse arbeidene er ennå ikke bekreftet, men de vil sannsynligvis vare omtrent 6 måneder. Rådet vil finansiere og utføre arbeidene og vil samarbeide med Operatøren for å avtale tidspunktet for eventuelle stengninger der det er mulig. Operatører bør merke seg at fremtidig ansvar for heisrenovering / utskifting vil falle på Operatøren. Operatøren vil være ansvarlig for alle interne reparasjoner og vedlikehold og for å holde eiendommen i god stand, inkludert, men ikke begrenset til: • Reaktive reparasjoner og planlagt vedlikehold • Dekorasjoner og finish • Armaturer og inventar • Sanitære fasiliteter • Bar- og kjøkkenområder • Overflater i tekniske rom, internt i buene og spiret Operatøren vil være ansvarlig for følgende utvendige reparasjoner og vedlikehold og for å holde eiendommen i god stand, inkludert, men ikke begrenset til: • Bygningsbase - Gulv, Vegger og Tak • Podiumnivå • Dører og Vinduer • Utvendige dekorasjonsarbeider av bein, betongakser, ribber, buer, overføringsnivåer, bygningsbase, podiumnivå, brise soleil osv. • Belegg rundt tårnet og på podiumnivå • Rekkverk/håndløpere rundt podiumnivå, podietrapper, terrassenivå og promenadenivå Operatøren vil bli pålagt å utføre alt planlagt forebyggende vedlikehold (PPM) og reaktive reparasjoner, inkludert vedlikehold, service og utskifting (både mindre og større) av de bygningselementene som er merket som leietakers ansvar. Operatøren er ansvarlig for å holde alle M&E, både interne og eksterne til Tårnet, i god stand og vedlikehold, inkludert, men ikke begrenset til: • Service • Reaktive og planlagte reparasjoner/vedlikehold • Inspeksjoner • Livssyklusutskifting • Heisvedlikehold / utskifting Operatøren skal levere M&E-vedlikeholdstjenesten gjennom en regelmessig og organisert ordning og gi Rådet journaler over arbeidet, som EICR osv. Utover de ovennevnte vedlikeholdsaktivitetene, vil Operatøren være ansvarlig for alle bygningsadministrasjonsaktiviteter som kreves for å sikre at Tårnet holdes trygt, rent og sikkert, inkludert for: • Lovpålagt testing • Oppvarming og belysning • Rengjøring • Sikkerhet • Forsynings- og miljøstyring • Brannvarsling og nødlys • Tilgjengelighet, helse og sikkerhet