Spinnaker Tower operatør

Portsmouth City Council - 'Rådet' - vil snart invitere passende kvalificerede og erfarne operatører til at afgive tilbud på driften af Spinnaker Tower - 'Tårnet' - på en langsigtet, gensidigt incitamentsbaseret partnerskabsaftale. Tårnet Spinnaker Tower ligger ved vandkanten i indkøbscentret Gunwharf Quays og er et fremtrædende vartegn med udsigt over byen, Solent og Isle of Wight. Det er synligt for de ni millioner passagerer, der sejler og krydser gennem Portsmouth Harbour hvert år, samt for de otte millioner besøgende til Gunwharf Quays, der tilbyder outlet designer shopping. Tårnet er Portsmouths mest fremtrædende vartegn, 170 m højt med 3 øvre udsigtsplatforme på 100, 105 og 110 meter, der giver udsigt over Portsmouth Harbour og Solent. Tårnet åbnede i 2005 og tiltrak 100.000 besøgende i de første to måneder efter åbningen. Der er en reception i bunden af bygningen med supplerende fortolkningsplads, underholdnings- og fritidsfaciliteter, billetkontor, tekniske, ledelsesmæssige og personalefaciliteter. Der er to caféer - Spinnaker Kitchen and Bar i stueetagen og Cloud Café på View Deck 2, 105 meter oppe. Der er et yderligere podiumområde i stueetagen, der aktiveres i den festlige periode til et julemarked, med potentiale til at blive brugt permanent som kommercielt rum. Tilladte anvendelser, åbningstider og adgang Under den nye kontrakt skal Tårnets primære funktion forblive et offentligt udsigtstårn, der skal være åbent i overensstemmelse med de tider, der er fastsat i Rådets specifikation. Gennem udbudsprocessen vil forslag til inkorporering af historiske og maritime komponenter, der også kan omfatte litterære og kulturelle referencer forbundet med den bredere by, blive overvejet. Operatøren skal sikre, at Tårnet er åbent for offentligheden i mindst 8 timer/dag fra april til september og 6 timer/dag fra oktober til marts, undtagen juledag. Kerneåbningstider er 10:00 - 18:00 i sommermånederne og 6 timer inden for kernetiderne i vintermånederne (f.eks. 10:00 - 16:00). Operatøren kan åbne tidligere eller senere for at støtte andre aktiviteter som morgenmad eller aftenarrangementer og funktioner. Der er ikke fastsat noget udgangsforbud. Rådet vil kræve brug af Tårnet til egne direkte aktiviteter og til støtte for bredere samfundsaktiviteter i alt 47 timer gratis om året, yderligere detaljer findes i specifikationen. Forslag til supplerende hjælpeanvendelser vil blive tilladt. Eksempler inkluderer, men er ikke begrænset til: • Mad- og drikkevarer som café, fin spisning osv. • Underholdning, herunder komedieaftener, cocktailaftener osv. • Virtual reality 'thrill experiences' • Private funktioner, herunder bryllupper, firmaarrangementer osv. Forslag til andre aktiviteter / oplevelser vil blive overvejet. Forslag til anvendelse af det samlede rum, herunder den tilhørende kapitalinvestering, vil blive overvejet. For eksempel muligheden for udvikling af det underudnyttede podiumdæk. Enhver investering skal udelukkende finansieres af operatøren. Kontraktperiode, estimeret værdi og målsætninger for kommercielle vilkår Kontraktens tildeling er planlagt til den 7. august 2026. Den succesfulde operatør vil blive pålagt at påbegynde driften problemfrit under en lejekontrakt med tilhørende koncessionsaftale fra den 11. oktober 2026 efter udløbet af lejekontrakten med den nuværende operatør den 10. oktober 2026. Lejekontrakten og den tilhørende koncessionskontrakt vil blive indgået på en 25-årig basis. Opsigelsesklausuler med 12 måneders varsel vil blive inkluderet for år 10, 15 og 20 af lejekontrakten. Lejekontrakten vil være underlagt leje- / administrationsgebyr og omsætningsdelingsbetalinger fra operatøren til Rådet. Rådet sigter mod en garanteret lejeindbetaling på i alt £350.000 over de første 3 år af lejekontrakten for at muliggøre profilering af lejen i betragtning af mobiliseringsomkostninger, opbygning af salg og indvirkningen i det første år af Rådets planlagte renoveringsarbejder på liften. Fra år 4 og frem er den gennemsnitlige årlige betaling sat til £220.000. Lejeindbetalinger skal foretages forud på kvartalsbasis pr. år. Lejeindbetalinger vil være underlagt 5-årige lejejusteringer med stigninger baseret på KPI-justeringer. En minimum omsætningsandel på 3% vil gælde, hvor operatører kan byde tilbage med en øget andel på op til 10%. Den omsætningsandel, der foreslås af operatører, kan variere i kontraktens løbetid, men skal altid ligge inden for det angivne minimum / maksimum på 3% - 10%. Omsætningsdelingsbetalinger skal foretages inden for 30 dage efter udløbet af hvert kontraktår. Ud over leje- og omsætningsdelingsbetalinger vil Rådet også inddrive omkostningerne til genopretningsforsikringspræmier fra Operatøren. Rådet søger i øjeblikket specialistforsikringsrådgivning, som vil informere det årlige beløb, der skal indregnes i operatørens kommercielle modeller. Rådet sigter mod at udstede en værdi for genopretning af forsikringsomkostninger inden uge 3-4 af udbudsperioden. Rådet forbeholder sig retten til at ændre og forfine leje- og omsætningsmål i løbet af udbudsprocessen og kan udstede revisioner, der ændrer værdierne og/eller introducerer bestået/ikke bestået krav efter evaluering af 1. etape tilbud og afslutning af forhandlingsmøder, hvis Rådet vælger at gennemføre en 2. etape af konkurrencepræget udbud. Kontrakten vil være underlagt åben bogføring. Operatøren vil blive pålagt at rapportere om omsætning genereret af forretningsaktiviteter kvartalsvis og efter anmodning inden for 10 arbejdsdage med fremlæggelse af understøttende dokumentation. Ved udgangen af hvert driftsår vil Operatøren blive pålagt at udarbejde fulde reviderede regnskaber for driften af Tårnet, der giver fulde detaljer om salg, omkostninger, overheadbidrag, overskud, udbytte osv. Baseret på den nuværende omsætning og med forbehold for indeksering estimerer Rådet, at den succesfulde operatør kan opnå en omsætning på ca. £90 mio. over 25 år. Rådet mener dog, at der er betydelige muligheder for at øge omsætningen gennem investeringer, diversificering af aktiviteter, mad- og drikkevaretilbud, sponsorater, reklamer osv., hvilket kan have en stor positiv indvirkning på omsætningsgenereringen, potentielt øge omsætningsgenereringen til £110 mio. og derover over 25-årsperioden. Det skal dog bemærkes, at alle estimater vedrørende værdien af forretningsmuligheden udelukkende er vejledende og leveret for at overholde kravene i Procurement Act 23 vedrørende offentliggørelse af estimerede kontraktsværdier. Vedligeholdelse, service og facilitetsstyring Rådet vil bevare ansvaret for reparation og vedligeholdelse af de nedenfor anførte genstande, som er yderligere specificeret i udbuddokumenterne: • Udvendige konstruktionsarbejder og inspektioner, herunder spir, udsigtsdæk, tårnben, betonaksler, ribber, buer, overføringsniveauer og understruktur, men undtagen bygningens base og podiumniveau. • Strukturelle glaspartier og gardinvægsystem på udsigtsdæk Rådet er også i gang med renovering af elevatorer og andre strukturelle vedligeholdelsesarbejder, som i øjeblikket er planlagt til at finde sted i løbet af det første år af lejekontrakten. Operatører bør være opmærksomme på, at der vil kræves en lukningsperiode for udsigtstårnet for at udføre disse arbejder. Den nøjagtige varighed og tidsplan for disse arbejder er endnu ikke bekræftet, men de vil sandsynligvis vare ca. 6 måneder. Rådet vil finansiere og udføre arbejderne og vil arbejde sammen med Operatøren for at aftale tidspunktet for eventuelle lukninger, hvor det er muligt. Operatører bør bemærke, at fremtidigt ansvar for renovering / udskiftning af elevatorer vil påhvile Operatøren. Operatøren vil være ansvarlig for alle interne reparationer og vedligeholdelse og for at holde ejendommen i god stand, herunder, men ikke begrænset til: • Reaktive reparationer og planlagt vedligeholdelse • Dekorationer og finish • Armaturer og inventar • Sanitet • Bar- og køkkenområder • Overflader i maskinrum, internt i buerne og spiret Operatøren vil være ansvarlig for følgende udvendige reparationer og vedligeholdelse og for at holde ejendommen i god stand, herunder, men ikke begrænset til: • Bygningens base - Gulve, Vægge og Tag • Podiumniveau • Døre og Vinduer • Udvendige dekorationsarbejder af ben, betonaksler, ribber, buer, overføringsniveauer, bygningens base, podiumniveau, brise soleil osv. • Belægning omkring tårnet og på podiumniveau • Balustrader/håndlister omkring podiumniveau, podietrapper, terrasseniveau og promenadeniveau Operatøren vil blive pålagt at udføre al planlagt forebyggende vedligeholdelse (PPM) og reaktive reparationer, herunder vedligeholdelse, service og udskiftning (både mindre og større) af de bygningselementer, der er markeret som lejerens ansvar. Operatøren er ansvarlig for at holde alle M&E, både interne og eksterne til Tårnet, i god stand og vedligeholdelse, herunder, men ikke begrænset til: • Service • Reaktive og planlagte reparationer/vedligeholdelse • Inspektioner • Livscyklusudskiftning • Elevator vedligeholdelse / udskiftning Operatøren skal levere M&E vedligeholdelsesservicen gennem en regelmæssig og organiseret ordning og give Rådet optegnelser over arbejdet, såsom EICR osv. Ud over ovenstående vedligeholdelsesaktiviteter vil Operatøren være ansvarlig for alle bygningsstyringsaktiviteter, der er nødvendige for at sikre, at Tårnet holdes sikkert, rent og trygt, herunder for: • Lovpligtig testning • Opvarmning og belysning • Rengøring • Sikkerhed • Forsynings- og miljøstyring • Branddetektion og nødlys • Tilgængelighed, sundhed og sikkerhed