Spinnaker Toweri operaator

Portsmouth City Council - "Volikogu" - kutsub peagi esitama pakkumusi sobivalt kvalifitseeritud ja kogenud operaatoritelt Spinnaker Toweri - "Torni" - pikaajalise vastastikku motiveeritud partnerluse alusel tegutsemiseks. Torn Spinnaker Tower asub Gunwharf Quays kaubanduskeskuse veepiiril ja on silmapaistev maamärk, kust avanevad vaated linnale, Solentile ja Wighti saarele. Seda näevad üheksa miljonit reisijat, kes igal aastal sõidavad ja kruiisivad Portsmouthi sadama kaudu, samuti kaheksa miljonit külastajat Gunwharf Quays'sse, mis pakub outlet-disainerite poode. Torn on Portsmouthi kõige silmapaistvam maamärk, 170 meetri kõrgune 3 ülemise vaateplatvormiga 100, 105 ja 110 meetri kõrgusel, kust avanevad vaated Portsmouthi sadamale ja Solentile. Torn avati 2005. aastal, meelitades esimese kahe avamiskuu jooksul 100 000 külastajat. Hoone põhjas on vastuvõtt koos täiendava tõlgendusruumi, meelelahutus- ja vaba aja kasutusalade, piletikassade, tehnikaruumide, juhtimis- ja personaliruumidega. Seal on kaks kohvikut - maapealne Spinnaker Kitchen and Bar ja Cloud Café, mis asub vaatekiirusel 2, 105 meetri kõrgusel. Maapinnal on täiendav poodiumiala, mida pühade ajal kasutatakse jõuluturu jaoks, ja seda saab potentsiaalselt kasutada alaliselt kaubandusruumina. Lubatud kasutusalad, lahtiolekuajad ja juurdepääs Uue lepingu alusel peab Torni peamine funktsioon jääma avalikuks vaatlustorniks, mis on avatud volikogu spetsifikatsioonis sätestatud tundidel. Hankemenetluse käigus kaalutakse ettepanekuid ajalooliste ja merenduskomponentide lisamiseks, mis võivad sisaldada ka laiemale linnale omaseid kirjanduslikke ja kultuurilisi viiteid. Operaator peab tagama, et Torn oleks avalikkusele avatud vähemalt 8 tundi päevas aprillist septembrini ja 6 tundi päevas oktoobrist märtsini, välja arvatud jõulupühal. Põhilised lahtiolekuajad on suvekuudel 10.00–18.00 ja talvekuudel 6 tundi põhiajast (nt 10.00–16.00). Operaator võib avada varem või hiljem, et toetada muid tegevusi, nagu hommikusöögid või õhtused üritused ja funktsioonid. Öörahu pole kehtestatud. Volikogu vajab Torni kasutamist oma otsesteks tegevusteks ja laiemate kogukondlike tegevuste toetamiseks kokku 47 tundi aastas tasuta, täpsemad üksikasjad on esitatud spetsifikatsioonis. Lubatud on täiendavate lisategevuste ettepanekud. Näited hõlmavad, kuid ei piirdu nendega: • Toitlustusvõimalused, nagu kohvik, peen söögikoht jne. • Meelelahutus, sealhulgas komöödiaõhtud, kokteiliõhtud jne. • Virtuaalse reaalsuse "põnevuskogemused" • Erafunktsioonid, sealhulgas pulmad, ettevõtete üritused jne. Kaalutakse ettepanekuid muude tegevuste / kogemuste kohta. Kaalutakse ettepanekuid kogu ruumi kasutamiseks, sealhulgas seotud kapitalimahutusi. Näiteks võimalus arendada alakasutatud poodiumitekk. Kõik investeeringud peab rahastama ainult operaator. Lepingu tähtaeg, hinnanguline väärtus ja sihtkaubanduslikud tingimused Lepingu sõlmimine on kavandatud 7. augustiks 2026. Edukas operaator peab alustama tegevust sujuvalt rendilepingu alusel koos sellega seotud kontsessioonikorraldusega alates 11. oktoobrist 2026, pärast praeguse kehtiva operaatori rendilepingu lõppemist 10. oktoobril 2026. Rendileping ja sellega seotud kontsessioonileping sõlmitakse 25-aastaseks perioodiks. Lepingus sisalduvad lepingulõpetamise klauslid, millele kehtib 12-kuuline etteteatamistähtaeg, 10., 15. ja 20. rendiaastal. Rendilepingule kehtivad rendi-/haldustasu ja tulujaotuse maksed operaatorilt volikogule. Volikogu sihib tagatud rendimakset summas 350 000 naela esimese 3 rendiaasta jooksul, et võimaldada rendi profiilimist seoses mobiliseerimiskulude, müügi kasvu ja volikogu kavandatud liftide renoveerimistööde esimese aasta mõjuga. Alates 4. aastast on sihtkeskmine aastane makse 220 000 naela. Rendimaksed tuleb tasuda ettemaksuna kvartaalselt aastas. Rendimaksed läbivad 5-aastaseid rendiülevaatusi, mille suurendamine sõltub tarbijahinnaindeksi kohandustest. Kehtib minimaalne tulujaotuse protsent 3%, kus operaatorid saavad pakkuda suuremat jaotuse protsenti kuni 10%ni. Operaatorite poolt pakutav tulujaotus võib lepingu tähtaja jooksul varieeruda, kuid peab alati jääma nimetatud 3% - 10% minimaalse / maksimaalse vahemikku. Tulujaotuse maksed tuleb tasuda 30 päeva jooksul pärast iga lepinguaasta lõppu. Lisaks rendi- ja tulujaotuse maksetele taastab volikogu ka operaatorilt kindlustusmaksete taastamise kulud. Volikogu otsib praegu spetsialisti kindlustusnõuandeid, mis annavad aluse aastasele summale, mida tuleb arvestada operaatori ärimudelites. Volikogu eesmärk on väljastada kindlustuskulude taastamise väärtus 3.-4. nädalaks pakkumisperioodist. Volikogu jätab endale õiguse muuta ja täpsustada rendi- ja tulu sihtmäärasid hankemenetluse käigus ning võib väljastada muudatusi, mis muudavad väärtusi ja/või kehtestavad läbimis-/läbikukkumise väärtusnõuded pärast esimese etapi pakkumiste hindamist ja läbirääkimiste lõpetamist, kui volikogu otsustab korraldada teise etapi konkurentsihanke. Lepingule kehtib avatud raamatupidamise aruandlus. Operaator peab esitama aruande äritegevusest saadud tulude kohta kvartaalselt ja nõudmisel 10 tööpäeva jooksul koos tõenditega. Iga tegevusaasta lõpus peab operaator koostama täielikud auditeeritud majandusaruanded Torni tegevuse kohta, esitades üksikasjalikud andmed müügi, kulude, üldkulu panuse, kasumite, dividendide jne kohta. Praeguse tulu põhjal ja indekseerimist arvestades hinnanguliselt võib edukas operaator saavutada 25-aastase käibe ligikaudu 90 miljonit naela. Volikogu leiab aga, et on märkimisväärseid võimalusi tulu suurendamiseks investeeringute, tegevuste mitmekesistamise, toidu ja joogi pakkumise, sponsorluse, reklaami jne kaudu, mis võivad avaldada suurt positiivset mõju tulude genereerimisele, potentsiaalselt suurendades tulude genereerimist 110 miljoni naelani ja enam 25-aastase perioodi jooksul. Siiski tuleb märkida, et kõik hinnangud ärivõimaluse väärtuse kohta on üksnes soovituslikud ja esitatud vastavalt hankeseaduse 23 nõuetele seoses hinnanguliste lepinguliste väärtuste avaldamisega. Hooldus, teenindus ja rajatiste haldus Volikogu säilitab vastutuse allpool loetletud esemete remondi ja hoolduse eest, mis on täpsemalt kirjeldatud hankedokumentides: • Välisstruktuuri tööd ja ülevaatused, sealhulgas tornikiiver, vaatekiirused, torni jalad, betoonsüvendid, ribid, kaared, ülekandetasandid ja aluskonstruktsioon, kuid välja arvatud hoone põhiosa ja poodiumitase. • Vaatekiiruste konstruktsioonklaasid ja kardinseinad Volikogu viib läbi ka liftide renoveerimistöid ja muid konstruktsioonide hooldustöid, mis on praegu kavandatud esimese rendiaasta jooksul. Operaatorid peaksid olema teadlikud, et nende tööde teostamiseks on vajalik vaatlustorni sulgemine. Täpne kestus ja ajakava nende tööde jaoks ei ole veel kinnitatud, kuid need kestavad tõenäoliselt umbes 6 kuud. Volikogu rahastab ja teostab tööd ning teeb koostööd operaatoriga, et kokku leppida võimalike sulgemiste ajastus. Operaatorid peaksid märkima, et tulevased liftide renoveerimis- / asendamisvastutus langeb operaatorile. Operaator vastutab kõigi siseruumide remondi ja hoolduse eest ning vara heas korras hoidmise eest, sealhulgas, kuid mitte ainult: • Reaktiivsed remondid ja plaaniline hooldus • Kaunistused ja viimistlus • Paigaldised ja liitmikud • Sanitaartehnilised rajatised • Baari- ja köögialad • Pinnad tehnikaruumides, kaarte ja tornikiivri sees Operaator vastutab järgmiste välisremondi ja hoolduse eest ning vara heas korras hoidmise eest, sealhulgas, kuid mitte ainult: • Hoone põhiosa - põrandad, seinad ja katus • Poodiumitase • Uksed ja aknad • Välisviimistlustööd jalgade, betoonsüvendite, ribide, kaarte, ülekandetasandite, hoone põhiosa, poodiumitaseme, brise soleil jne. • Torniga külgnevate ja poodiumitasemel olevate sillutiste hooldus • Poodiumitaseme, poodiumitreppide, terrassitaseme ja promenaaditaseme ümber olevad balustraadid/käepidemed Operaator peab teostama kogu plaanilise ennetava hoolduse (PPM) ja reaktiivsed remondid, sealhulgas hoolduse, teeninduse ja asendamise (nii väiksemad kui suuremad) nende ehituskomponentide osas, mis on märgitud üürniku vastutusalaks. Operaator vastutab kõigi M&E, nii sise- kui ka välisruumide, heas seisukorras hoidmise ja hoolduse eest, sealhulgas, kuid mitte ainult: • Teenindus • Reaktiivsed ja plaanilised remondid/hooldus • Uuringud • Elutsükli asendamine • Lifti hooldus / asendamine Operaator peab osutama M&E hooldusteenust regulaarse ja organiseeritud režiimi kaudu ning esitama volikogule tööde kohta aruandeid, nagu EICR jne. Lisaks ülaltoodud hooldustegevustele vastutab operaator kõigi hoone haldamise tegevuste eest, mis on vajalikud Torni ohutuks, puhtaks ja turvaliseks hoidmiseks, sealhulgas: • Seadusandlike nõuete testimine • Küte ja valgustus • Puhastus • Turvalisus • Utiliidid ja keskkonnajuhtimine • Tulekahjuandurid ja avariivalgustus • Ligipääsetavus, tervis ja ohutus