Operator Wieży Spinnaker

Portsmouth City Council – „Rada“ – zaprasza odpowiednio wykwalifikowanych i doświadczonych operatorów do składania ofert na eksploatację Spinnaker Tower – „Wieży“ – na zasadzie długoterminowego, wzajemnie motywującego partnerstwa. WIEŻA Spinnaker Tower znajduje się nad brzegiem morza w centrum handlowym Gunwharf Quays i jest charakterystycznym punktem orientacyjnym oferującym widoki na miasto, Solent i Wyspę Wight. Wieża jest najbardziej charakterystycznym punktem orientacyjnym Portsmouth, o wysokości 170 m, z 3 górnymi platformami widokowymi na wysokości 100, 105 i 110 metrów, z których roztacza się widok na port Portsmouth i Solent. Wieża została otwarta w 2005 roku, przyciągając 100 000 odwiedzających w ciągu pierwszych dwóch miesięcy od otwarcia. U podstawy budynku znajduje się recepcja z dodatkową przestrzenią interpretacyjną, rozrywkową i rekreacyjną, punktem sprzedaży biletów, pomieszczeniami technicznymi, zarządczymi i socjalnymi dla personelu. Znajdują się tam dwie kawiarnie – Spinnaker Kitchen and Bar na parterze oraz Cloud Café zlokalizowana na pokładzie widokowym 2, na wysokości 105 metrów. Na poziomie gruntu znajduje się dodatkowa przestrzeń na podium, która jest aktywowana w okresie świątecznym na jarmark bożonarodzeniowy, z potencjałem do trwałego wykorzystania jako przestrzeń komercyjna. Dozwolone użytki, godziny otwarcia i dostęp Zgodnie z nową umową podstawową funkcją Wieży musi pozostać publiczna wieża widokowa, otwarta zgodnie z godzinami określonymi w specyfikacji Rady. W procesie przetargowym rozważane będą sugestie dotyczące włączenia elementów historycznych i morskich, które mogą również obejmować odniesienia literackie i kulturowe związane z szerszym miastem. Operator musi zapewnić, że Wieża jest otwarta dla publiczności przez minimum 8 godzin dziennie od kwietnia do września i 6 godzin dziennie od października do marca, z wyjątkiem Dnia Bożego Narodzenia. Podstawowe godziny otwarcia to 10:00–18:00 w miesiącach letnich i 6 godzin w ramach podstawowych godzin w miesiącach zimowych (np. 10:00–16:00). Operator może otwierać wcześniej lub później, aby wspierać inne działania, takie jak śniadania lub wieczorne imprezy i wydarzenia. Nie ustalono godziny policyjnej. Rada będzie wymagać korzystania z Wieży do własnych bezpośrednich działań oraz wspierania szerszych działań społecznościowych przez łączną liczbę 47 godzin rocznie bezpłatnie, dalsze szczegóły znajdują się w specyfikacji. Sugestie dotyczące uzupełniających zastosowań pomocniczych będą dozwolone. Przykłady obejmują między innymi: Oferty gastronomiczne, takie jak kawiarnia, wykwintna restauracja itp. Rozrywka, w tym wieczory komediowe, wieczory koktajlowe itp. Wirtualne doświadczenia „ekstremalne”. Prywatne imprezy, w tym wesela, imprezy firmowe itp. Rozważane będą propozycje dotyczące innych działań / doświadczeń. Rozważane będą sugestie dotyczące wykorzystania całej przestrzeni, w tym związane z tym inwestycje kapitałowe. Na przykład możliwość zagospodarowania niewykorzystanej przestrzeni na podium. Wszelkie inwestycje muszą być finansowane wyłącznie przez operatora. Okres obowiązywania umowy, szacunkowa wartość i docelowe warunki handlowe Przyznanie umowy planowane jest na 28 lipca 2026 r. Odnoszący sukcesy operator będzie musiał płynnie rozpocząć działalność na podstawie umowy najmu z powiązanym porozumieniem koncesyjnym od 11 października 2026 r., po wygaśnięciu umowy najmu z obecnym operatorem w dniu 10 października 2026 r. Umowa najmu i powiązana umowa koncesyjna zostaną zawarte na okres 25 lat. Klauzule wypowiedzenia z 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia zostaną uwzględnione w 10., 15. i 20. roku najmu. Umowa najmu będzie podlegać opłacie czynszowej / opłacie za zarządzanie oraz opcjonalnym płatnościom z tytułu podziału przychodów od Operatora na rzecz Rady. Przez pierwsze 3 lata umowy Rada może zezwolić Operatorowi na działanie bez czynszu – chociaż Rada zachęca do pewnego poziomu płatności czynszowych na rzecz Rady w tym okresie poprzez zastosowanie modelu oceny przetargowej. Od 4. roku umowy Rada dąży do całkowitej gwarantowanej płatności czynszowej w idealnym przypadku około 275 000 GBP rocznie. Ta docelowa wartość może zostać osiągnięta również poprzez dodanie opcjonalnych płatności z tytułu podziału przychodów, chociaż osiągnięcie celu powinno być w przeważającej mierze (idealnie 90% / 247 000 GBP) poprzez wartość stałej płatności czynszowej. UWAGA: Dostawcy powinni zauważyć, że podana wartość płatności czynszowej jest jedynie przybliżonym celem, a oferty, które nie spełniają tego celu, nie zostaną zdyskwalifikowane podczas oceny przetargowej. Płatności czynszowe należy dokonywać z góry w kwartalnych ratach rocznie. Płatności czynszowe będą podlegać przeglądom czynszu co 5 lat ze wzrostami dostosowanymi do wskaźnika CPI. Operatorzy mogą uwzględnić w swoich ofertach propozycje podziału przychodów. Włączenie elementu podziału przychodów jest wyłącznie do wyboru Operatorów, chociaż jego włączenie jest zachęcane poprzez zastosowanie kryteriów oceny. Ponieważ element podziału przychodów jest opcjonalny, nie ma zastosowania minimalny procent podziału przychodów, jednak proponowany procent nie może przekroczyć 10%. Proponowany przez Operatora podział przychodów może się różnić w okresie obowiązywania umowy, ale nigdy nie może przekroczyć 10%. Oprócz płatności czynszowych i podziału przychodów Rada odzyska również od Operatora koszty odnowienia ubezpieczenia. Rada obecnie poszukuje specjalistycznych porad ubezpieczeniowych, które poinformują o rocznej kwocie, która ma zostać uwzględniona w modelach komercyjnych Operatora. Rada dąży do wydania wartości odzyskania kosztów ubezpieczenia w ciągu 3-4 tygodnia okresu przetargowego. Umowa będzie podlegać raportowaniu w systemie „open book”. Operator będzie zobowiązany do kwartalnego raportowania przychodów generowanych z działalności gospodarczej oraz na żądanie w ciągu 10 dni roboczych, wraz z dostarczeniem dowodów. Na koniec każdego roku operacyjnego Operator będzie zobowiązany do sporządzenia pełnych, audytowanych sprawozdań finansowych z działalności Wieży, zawierających szczegółowe informacje o sprzedaży, kosztach, wkładzie kosztów ogólnych, zyskach, dywidendach itp. Na podstawie obecnych przychodów i z uwzględnieniem indeksacji Rada szacuje, że odnoszący sukcesy Operator może osiągnąć obroty w wysokości około 90 mln GBP w ciągu 25 lat. Rada uważa jednak, że istnieją znaczące możliwości zwiększenia przychodów poprzez inwestycje, dywersyfikację działalności, ofertę gastronomiczną, sponsoring, reklamę itp., co może mieć duży pozytywny wpływ na generowanie przychodów, potencjalnie zwiększając je do 110 mln GBP i więcej w ciągu 25 lat. Należy jednak pamiętać, że wszystkie szacunki dotyczące wartości możliwości biznesowej są czysto orientacyjne i podane w celu spełnienia wymogów Ustawy o Zamówieniach Publicznych 23 w zakresie publikacji szacunkowych wartości umów. Konserwacja, serwisowanie i zarządzanie obiektami Rada zachowa odpowiedzialność za naprawę i konserwację pozycji wymienionych poniżej, które są dalej szczegółowo opisane w dokumentach przetargowych: Prace zewnętrzne konstrukcji i inspekcje, w tym iglica, platformy widokowe, nogi wieży, szyby betonowe, żebra, łuki, poziomy transferowe i podkonstrukcja, z wyłączeniem budynku podstawowego i poziomu podium. System przeszkleń strukturalnych i fasad na platformach widokowych Modernizacja / duża renowacja / wymiana windy. Rada realizuje również renowację windy i inne prace konserwacyjne konstrukcji, które są obecnie zaplanowane na pierwszy rok najmu. Operatorzy powinni być świadomi, że do przeprowadzenia tych prac wymagany będzie okres zamknięcia wieży widokowej. Dokładny czas trwania i harmonogram tych prac nie zostały jeszcze potwierdzone, ale prawdopodobnie potrwają około 6 miesięcy. Rada sfinansuje i wykona prace oraz będzie współpracować z Operatorem w celu uzgodnienia terminów ewentualnych zamknięć, gdzie to możliwe. Operatorzy powinni zauważyć, że przyszła odpowiedzialność za renowację / wymianę windy spocznie na Operatorze. Operator będzie odpowiedzialny za wszystkie wewnętrzne naprawy i konserwację oraz za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, w tym między innymi: Naprawy reaktywne i konserwacja planowa Dekoracje i wykończenia Urządzenia i wyposażenie Instalacje sanitarne Aneksy barowe i kuchenne Powierzchnie w pomieszczeniach technicznych, wewnętrznie w łukach i iglicy. Operator będzie odpowiedzialny za następujące zewnętrzne naprawy i konserwację oraz za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, w tym między innymi: Budynek podstawowy – podłogi, ściany i dach Poziom podium Drzwi i okna Zewnętrzne prace dekoracyjne nóg, szyb betonowych, żeber, łuków, poziomów transferowych, budynku podstawowego, poziomu podium, brise soleil itp. Nawierzchnia otaczająca wieżę i na poziomie podium Balustrady/poręcze wokół poziomu podium, schodów podium, poziomu tarasu i poziomu promenady. Operator będzie zobowiązany do przeprowadzenia wszystkich planowanych konserwacji zapobiegawczych (PPM) i napraw reaktywnych, w tym konserwacji, serwisu i wymiany (zarówno drobnych, jak i dużych) elementów budynku, które są wskazane jako odpowiedzialność najemcy. Operator jest odpowiedzialny za utrzymanie wszystkich instalacji M&E (mechanicznych i elektrycznych), zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych Wieży, w dobrym stanie i konserwacji, w tym między innymi: Serwisowanie Naprawy/konserwacja reaktywna i planowa Przeglądy Wymiana cyklu życia Serwisowanie i ogólna konserwacja windy (z wyłączeniem modernizacji / dużej renowacji / wymiany). Operator zapewni usługę konserwacji M&E poprzez regularny i zorganizowany reżim oraz dostarczy Radzie dokumentację prac, takich jak EICR itp. Poza wymienionymi powyżej czynnościami konserwacyjnymi, Operator będzie odpowiedzialny za wszystkie czynności związane z zarządzaniem budynkiem, niezbędne do zapewnienia, że Wieża jest bezpieczna, czysta i zabezpieczona, w tym za: Testowanie zgodności z przepisami Ogrzewanie i oświetlenie Sprzątanie Bezpieczeństwo Usługi komunalne i zarządzanie środowiskiem Wykrywanie pożaru i oświetlenie awaryjne Dostępność, zdrowie i bezpieczeństwo oraz ochrona