Opérateur de la Tour Spinnaker

Portsmouth City Council - le 'Conseil' - invitera prochainement des opérateurs dûment qualifiés et expérimentés à soumissionner pour l'exploitation de la Tour Spinnaker - la 'Tour' - sur une base de partenariat à long terme mutuellement incitatif. La Tour La Tour Spinnaker est située sur le front de mer, dans le centre commercial Gunwharf Quays, et constitue un point de repère prominent offrant des vues sur la ville, le Solent et l'île de Wight. Elle est visible par les neuf millions de passagers qui naviguent et croisent dans le port de Portsmouth chaque année, ainsi que par les huit millions de visiteurs de Gunwharf Quays qui propose des boutiques de créateurs en outlet. La Tour est le monument le plus emblématique de Portsmouth, d'une hauteur de 170 m avec 3 plateformes d'observation supérieures à 100, 105 et 110 mètres offrant des vues sur le port de Portsmouth et le Solent. La tour a ouvert en 2005, attirant 100 000 visiteurs au cours des deux premiers mois d'ouverture. Il y a une réception à la base du bâtiment avec un espace d'interprétation auxiliaire, des utilisations de divertissement et de loisirs, une billetterie, des installations techniques, de gestion et pour le personnel. Il y a deux cafés - le Spinnaker Kitchen and Bar au rez-de-chaussée et le Cloud Café situé sur le pont d'observation 2, à 105 mètres d'altitude. Il y a une zone podium supplémentaire au niveau du sol qui est activée pendant la période des fêtes pour un marché de Noël, avec la possibilité de l'utiliser en permanence comme espace commercial. Utilisations autorisées, heures d'ouverture et accès Dans le cadre du nouveau contrat, la fonction principale de la Tour doit rester une tour d'observation publique, ouverte conformément aux heures spécifiées dans le cahier des charges du Conseil. Dans le cadre du processus d'approvisionnement, des suggestions pour l'incorporation d'éléments historiques et maritimes, qui peuvent également inclure des références littéraires et culturelles associées à la ville élargie, seront prises en considération. L'Opérateur doit s'assurer que la Tour est ouverte au public pendant un minimum de 8 heures par jour d'avril à septembre et 6 heures par jour d'octobre à mars, sauf le jour de Noël. Les heures d'ouverture principales sont de 10h00 à 18h00 pendant les mois d'été et 6 heures pendant les heures principales en hiver (par exemple, 10h00 - 16h00). L'Opérateur peut ouvrir plus tôt ou plus tard pour soutenir d'autres activités telles que les petits-déjeuners ou les événements et fonctions en soirée. Aucune couvre-feu n'a été fixé. Le Conseil exigera l'utilisation de la Tour pour ses propres activités directes et pour soutenir des activités communautaires plus larges, pour un total de 47 heures par an sans frais, de plus amples détails sont fournis dans le cahier des charges. Des suggestions d'utilisations auxiliaires complémentaires seront autorisées. Exemples, sans s'y limiter : • Options de restauration et de boissons telles qu'un café, une table gastronomique, etc. • Divertissement, y compris soirées comédie, soirées cocktail, etc. • Expériences de réalité virtuelle "à sensations fortes" • Fonctions privées, y compris mariages, événements d'entreprise, etc. Des propositions pour d'autres activités / expériences seront examinées. Des suggestions pour l'utilisation de l'espace global, y compris l'investissement en capital associé, seront prises en considération. Par exemple, la possibilité de développer le pont podium sous-utilisé. Tout investissement doit être entièrement financé par l'opérateur. Durée du contrat, valeur estimée et objectifs commerciaux L'attribution du contrat est prévue pour le 7 août 2026. L'opérateur retenu devra commencer ses opérations de manière transparente dans le cadre d'un bail avec un arrangement de concession associé à partir du 11 octobre 2026, suite à l'expiration du bail détenu par l'opérateur actuel le 10 octobre 2026. Le bail et le contrat de concession associé seront conclus pour une durée de 25 ans. Des clauses de résiliation soumises à un préavis de 12 mois seront incluses pour les années 10, 15 et 20 du bail. Le bail sera soumis à des paiements de loyer / frais de gestion et de partage des revenus de l'opérateur au Conseil. Le Conseil vise un paiement de loyer garanti total de 350 000 £ sur les 3 premières années du bail pour permettre la profilage du loyer en vue des coûts de mobilisation, de l'augmentation des ventes et de l'impact des travaux de rénovation des ascenseurs prévus par le Conseil la première année. À partir de la 4ème année, le paiement annuel moyen cible est fixé à 220 000 £. Les paiements de loyer doivent être effectués à l'avance sur une base trimestrielle par an. Les paiements de bail seront soumis à des révisions de loyer tous les 5 ans, avec des augmentations soumises à des ajustements de l'IPC. Un taux minimum de partage des revenus de 3% s'appliquera, les opérateurs pouvant proposer un taux de partage accru jusqu'à un maximum de 10%. Le partage des revenus proposé par les opérateurs peut varier pendant la durée de l'accord, mais doit toujours se situer dans la fourchette minimale / maximale de 3% à 10%. Les paiements de partage des revenus doivent être effectués dans les 30 jours suivant la fin de chaque année contractuelle. En plus des paiements de loyer et de partage des revenus, le Conseil récupérera également les coûts de prime d'assurance de réinstallation auprès de l'Opérateur. Le Conseil recherche actuellement des conseils spécialisés en assurance qui informeront le chiffre annuel à prendre en compte dans les modèles commerciaux de l'Opérateur. Le Conseil vise à publier une valeur de recouvrement des coûts d'assurance d'ici la semaine 3-4 de la période d'appel d'offres. Le Conseil se réserve le droit de modifier et d'affiner les objectifs de loyer et de revenus au cours du processus d'approvisionnement et pourra émettre des révisions qui modifient les valeurs et/ou introduisent des exigences de valeur de réussite/échec suite à l'évaluation des offres de première étape et à la conclusion des réunions de négociation dans le cas où le Conseil opterait pour une deuxième étape d'appel d'offres compétitif. Le contrat sera soumis à un reporting en livre ouverte. L'Opérateur devra rendre compte des revenus générés par les activités commerciales sur une base trimestrielle et sur demande dans les 10 jours ouvrables, avec fourniture de preuves justificatives. À la fin de chaque année d'exploitation, l'Opérateur devra produire des comptes annuels audités complets pour l'exploitation de la Tour, fournissant des détails complets sur les ventes, les coûts, la contribution des frais généraux, les bénéfices, les dividendes, etc. Sur la base des revenus actuels et sous réserve d'indexation, le Conseil estime que l'Opérateur retenu pourrait réaliser un chiffre d'affaires sur 25 ans d'environ 90 millions de livres sterling. Cependant, le Conseil considère qu'il existe des opportunités significatives d'augmenter les revenus par le biais d'investissements, de diversification des activités, d'offres de restauration et de boissons, de sponsoring, de publicité, etc., ce qui pourrait avoir un impact positif majeur sur la génération de revenus, augmentant potentiellement la génération de revenus à 110 millions de livres sterling et au-delà sur la période de 25 ans. Cependant, il convient de noter que toutes les estimations concernant la valeur de l'opportunité commerciale sont purement indicatives et fournies pour se conformer aux exigences de la loi sur les marchés publics 23 en ce qui concerne la publication des valeurs contractuelles estimées. Maintenance, entretien et gestion des installations Le Conseil conservera la responsabilité de la réparation et de l'entretien des éléments énumérés ci-dessous, qui sont détaillés dans les documents d'approvisionnement : • Travaux de structure extérieure et inspections, y compris la flèche, les ponts d'observation, les pieds de la tour, les puits en béton, les nervures, les arcs, les paliers de transfert et la sous-structure, mais à l'exclusion du bâtiment de base et du niveau du podium. • Système de vitrage structurel et de mur-rideau sur les ponts d'observation Le Conseil progresse également dans la rénovation des ascenseurs et d'autres travaux d'entretien structurel qui sont actuellement prévus pendant la première année du bail. Les opérateurs doivent être conscients qu'une période de fermeture de la tour d'observation sera nécessaire pour effectuer ces travaux. La durée exacte et la planification de ces travaux n'ont pas encore été confirmées, mais elles dureront probablement environ 6 mois. Le Conseil financera et réalisera les travaux et travaillera avec l'Opérateur pour convenir du calendrier des fermetures, si possible. Les opérateurs doivent noter que la responsabilité future de la rénovation / remplacement des ascenseurs incombera à l'Opérateur. L'Opérateur sera responsable de toutes les réparations et de l'entretien internes et du maintien de la propriété en bon état, y compris, mais sans s'y limiter : • Réparations réactives et maintenance planifiée • Décorations et finitions • Appareils et équipements • Sanitaires • Espaces bar et cuisine • Surfaces dans les salles des machines, à l'intérieur des arcs et de la flèche L'Opérateur sera responsable des réparations et de l'entretien extérieurs suivants et du maintien de la propriété en bon état, y compris, mais sans s'y limiter : • Bâtiment de base - Sols, Murs et Toit • Niveau du podium • Portes et Fenêtres • Travaux de décoration extérieure des pieds, des puits en béton, des nervures, des arcs, des paliers de transfert, du bâtiment de base, du niveau du podium, du brise-soleil, etc. • Pavage entourant la tour et au niveau du podium • Balustrades/Garde-corps autour du niveau du podium, des escaliers du podium, du niveau de la terrasse et du niveau de la promenade L'Opérateur devra effectuer toute la maintenance préventive planifiée (PPM) et les réparations réactives, y compris la maintenance, l'entretien et le remplacement (mineurs et majeurs) des éléments du bâtiment désignés comme responsabilité du locataire. L'Opérateur est responsable du maintien en bon état et de l'entretien de tous les équipements M&E, internes et externes à la Tour, y compris, mais sans s'y limiter : • Entretien • Réparations / Maintenance réactives et planifiées • Inspections • Remplacement du cycle de vie • Maintenance / Remplacement des ascenseurs L'Opérateur fournira le service de maintenance M&E via un régime régulier et organisé et fournira au Conseil des enregistrements des travaux tels que les EICR, etc. Au-delà des activités de maintenance listées ci-dessus, l'Opérateur sera responsable de toutes les activités de gestion du bâtiment nécessaires pour garantir que la Tour reste sûre, propre et sécurisée, y compris pour : • Tests de conformité réglementaire • Chauffage et Éclairage • Nettoyage • Sécurité • Gestion des services publics et de l'environnement • Détection d'incendie et éclairage de secours • Accessibilité, Santé et Sécurité