Spinnaker Towerin operaattori

Portsmouth City Council - 'Neuvosto' - kutsuu pian sopivasti pätevät ja kokeneet operaattorit jättämään tarjouksia Spinnaker Towerin - 'Tornin' - operoinnista pitkäaikaisen, molemminpuolisesti kannustavan kumppanuuden perusteella. Torni Spinnaker Tower sijaitsee Gunwharf Quays -ostoskeskuksen ranta-alueella ja on merkittävä maamerkki, josta avautuu näkymä kaupunkiin, Solentiin ja Wightin saarelle. Se on näkyvissä yhdeksälle miljoonalle matkustajalle, jotka purjehtivat ja risteilevät Portsmouthin sataman kautta vuosittain, sekä kahdeksalle miljoonalle Gunwharf Quaysin kävijälle, joka tarjoaa merkkivaatteiden outlet-myymälöitä. Torni on Portsmouthin merkittävin maamerkki, 170 metriä korkea, ja siinä on 3 yläpuolista näköalatasoa 100, 105 ja 110 metrin korkeudessa, joista avautuu näkymä Portsmouthin satamaan ja Solentiin. Torni avattiin vuonna 2005, ja se houkutteli 100 000 kävijää ensimmäisten kahden avauskuukauden aikana. Rakennuksen juurella on vastaanotto, jossa on lisäksi tulkkaustila, viihde- ja vapaa-ajan tilat, lipunmyynti, tekniset, hallinto- ja henkilöstötilat. Siellä on kaksi kahvilaa - Spinnaker Kitchen and Bar alakerrassa ja Cloud Café, joka sijaitsee näköalatasanne 2:lla, 105 metrin korkeudessa. Alakerrassa on lisäksi podium-alue, joka aktivoituu juhlakaudella joulumarkkinoita varten, ja jota voidaan mahdollisesti käyttää pysyvästi kaupallisena tilana. Sallitut käyttötarkoitukset, aukioloajat ja pääsy Uuden sopimuksen mukaan Tornin päätehtävän on oltava julkinen näkötorni, joka on avoinna neuvoston spesifikaatioissa määriteltyjen aikojen mukaisesti. Hankintaprosessin aikana harkitaan ehdotuksia historiallisten ja merellisten elementtien sisällyttämiseksi, jotka voivat sisältää myös laajempaan kaupunkiin liittyviä kirjallisia ja kulttuurisia viittauksia. Operaattorin on varmistettava, että Torni on avoinna yleisölle vähintään 8 tuntia päivässä huhtikuusta syyskuuhun ja 6 tuntia päivässä lokakuusta maaliskuuhun, paitsi joulupäivänä. Ydinaukioloajat ovat 10.00–18.00 kesäkuukausina ja 6 tuntia ydinajasta talvikuukausina (esim. 10.00–16.00). Operaattori voi avata aikaisemmin tai myöhemmin tukeakseen muita toimintoja, kuten aamiaisia tai iltatapahtumia ja -tilaisuuksia. Mitään ulkonaliikkumiskieltoa ei ole asetettu. Neuvosto vaatii Tornin käyttöä omiin suoriin toimintoihinsa ja laajemman yhteisön toimintojen tukemiseen yhteensä 47 tuntia vuodessa maksutta, lisätietoja on spesifikaatiossa. Lisäaputoimintojen ehdotuksia sallitaan. Esimerkkejä ovat, mutta eivät rajoitu niihin: • Ruoka- ja juomatarjoukset, kuten kahvila, fine dining jne. • Viihde, mukaan lukien komediaillat, cocktailillat jne. • Virtuaalitodellisuuden "jännityselämykset" • Yksityistilaisuudet, mukaan lukien häät, yritystapahtumat jne. Muita toimintoja / elämyksiä koskevia ehdotuksia harkitaan. Harkitaan ehdotuksia koko tilan käytöstä, mukaan lukien siihen liittyvät pääomasijoitukset. Esimerkiksi mahdollisuus kehittää alikäytettyä podium-dekkia. Kaikki investoinnit on rahoitettava yksinomaan operaattorin toimesta. Sopimuksen kesto, arvioitu arvo ja tavoitteelliset kaupalliset ehdot Sopimuksen myöntäminen on suunniteltu 7. elokuuta 2026. Menestyneen operaattorin on aloitettava toiminta saumattomasti vuokrasopimuksen ja siihen liittyvän konsessiosopimuksen mukaisesti 11. lokakuuta 2026 alkaen, nykyisen operaattorin vuokrasopimuksen päätyttyä 10. lokakuuta 2026. Vuokrasopimus ja siihen liittyvä konsessiosopimus solmitaan 25 vuoden ajaksi. Sopimukseen sisällytetään 12 kuukauden irtisanomisajalla varustetut sopimuksen purkuehdot vuosina 10, 15 ja 20. Vuokrasopimukseen sovelletaan vuokra-/hallinnointimaksuja ja tuotonjakomaksuja operaattorilta neuvostolle. Neuvosto tavoittelee taattua vuokramaksua yhteensä 350 000 puntaa ensimmäisten 3 sopimusvuoden aikana, jotta vuokran profilointi olisi mahdollista ottaen huomioon mobilisointikustannukset, myynnin kasvun ja neuvoston suunnittelemien hissien kunnostustöiden vaikutuksen ensimmäisenä vuonna. 4. vuodesta alkaen tavoitteellinen keskimääräinen vuotuinen maksu on asetettu 220 000 puntaan. Vuokramaksut on suoritettava etukäteen neljännesvuosittain. Vuokramaksut tarkistetaan 5 vuoden välein, ja korotukset perustuvat kuluttajahintaindeksin mukaisiin oikaisuihin. Minimituotonjakoprosentti on 3 %, ja operaattorit voivat tarjota korkeampaa osuutta enintään 10 %. Operaattoreiden ehdottama tuotonjako voi vaihdella sopimuskauden aikana, mutta sen on aina oltava määritellyllä 3 % - 10 % minimi- / maksimialueella. Tuotonjakomaksut on suoritettava 30 päivän kuluessa kunkin sopimusvuoden päättymisestä. Vuokra- ja tuotonjakomaksujen lisäksi neuvosto perii myös operaattorilta vakuutusmaksujen takaisinperintäkustannukset. Neuvosto etsii parhaillaan erikoistuneita vakuutusneuvontaa, joka määrittää vuotuisen summan, joka on sisällytettävä operaattorin kaupallisiin malleihin. Neuvosto pyrkii julkaisemaan vakuutuskustannusten takaisinperintäarvon tarjousajan 3.-4. viikolla. Neuvosto pidättää oikeuden muuttaa ja tarkentaa vuokra- ja tuottotavoitteita hankintaprosessin aikana ja voi antaa tarkistuksia, jotka muuttavat arvoja ja/tai esittävät läpäisy-/hylkäysvaatimuksia ensimmäisen vaiheen tarjousten arvioinnin ja neuvottelukokousten päättymisen jälkeen, jos neuvosto päättää toteuttaa toisen vaiheen kilpailullista tarjouskilpailua. Sopimukseen sovelletaan avointa kirjanpitoa. Operaattorin on raportoitava liiketoiminnan tuottamista tuloista neljännesvuosittain ja pyydettäessä 10 työpäivän kuluessa, liittäen mukaan tukevat todisteet. Jokaisen toimintavuoden lopussa operaattorin on laadittava täydelliset auditoidut tilinpäätökset Tornin toiminnasta, sisältäen yksityiskohtaiset tiedot myynnistä, kustannuksista, yleiskustannusten osuudesta, voitoista, osingoista jne. Nykyisten tulojen perusteella ja indeksointia huomioiden neuvosto arvioi, että menestyneen operaattorin 25 vuoden liikevaihto voi olla noin 90 miljoonaa puntaa. Neuvosto katsoo kuitenkin, että on merkittäviä mahdollisuuksia lisätä tuloja investointien, toimintojen monipuolistamisen, ruoka- ja juomatarjonnan, sponsoroinnin, mainonnan jne. kautta, mikä voi vaikuttaa merkittävästi positiivisesti tulojen tuottoon, mahdollisesti lisäten tulojen tuottoa 110 miljoonaan puntaan ja yli 25 vuoden aikana. Huomattava on kuitenkin, että kaikki arviot liiketoimintamahdollisuuden arvosta ovat vain suuntaa-antavia ja ne on annettu hankintalain 23 §:n vaatimusten täyttämiseksi arvioitujen sopimusarvojen julkaisemisen osalta. Huolto, palvelu ja kiinteistönhallinta Neuvosto säilyttää vastuun alla lueteltujen kohteiden korjaamisesta ja huollosta, jotka on yksityiskohtaisemmin kuvattu hankinta-asiakirjoissa: • Ulkoiset rakenteelliset työt ja tarkastukset, mukaan lukien tornin huippu, näköalatasanneet, tornin jalat, betonikuilut, kylkiluut, kaaret, siirtotasot ja alusrakenne, mutta pois lukien rakennuksen pohja ja podium-taso. • Rakenteellinen lasitus ja verhoilujärjestelmä näköalatasanneilla Neuvosto toteuttaa myös hissien kunnostusta ja muita rakenteellisia huoltotöitä, jotka on tällä hetkellä suunniteltu ensimmäiselle sopimusvuodelle. Operaattoreiden on oltava tietoisia siitä, että näköalatasanteen sulkeminen on tarpeen näiden töiden suorittamiseksi. Näiden töiden tarkkaa kestoa ja aikataulua ei ole vielä vahvistettu, mutta ne kestävät todennäköisesti noin 6 kuukautta. Neuvosto rahoittaa ja toteuttaa työt ja tekee yhteistyötä operaattorin kanssa sopiakseen mahdollisten sulkemisten ajoituksesta, jos mahdollista. Operaattoreiden tulee huomata, että tuleva hissien kunnostus-/vaihtovastuu kuuluu operaattorille. Operaattori vastaa kaikista sisäisistä korjauksista ja huollosta sekä kiinteistön hyvän kunnon ylläpitämisestä, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: • Reaktiiviset korjaukset ja suunniteltu huolto • Koristeet ja viimeistelyt • Kalusteet ja varusteet • Saniteettitilat • Baari- ja keittiötilat • Pinnat teknisissä tiloissa, kaarien ja tornin huipun sisäpuolella Operaattori vastaa seuraavista ulkoisista korjauksista ja huollosta sekä kiinteistön hyvän kunnon ylläpitämisestä, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: • Rakennuksen pohja - Lattiat, Seinät ja Katto • Podium-taso • Ovet ja Ikkunat • Ulkoiset koristelutyöt jaloille, betonikuiluille, kylkiluille, kaarille, siirtotasoille, rakennuksen pohjalle, podium-tasolle, brise soleil jne. • Tornin ympärillä ja podium-tasolla oleva päällyste • Kaiteet/käsijohteet podium-tason, podium-portaiden, terassitason ja kävelytason ympärillä Operaattorin on suoritettava kaikki suunnitellut ennakoivat huoltotoimet (PPM) ja reaktiiviset korjaukset, mukaan lukien huolto, palvelu ja vaihto (sekä pienet että suuret) niille rakennusosille, jotka on merkitty vuokralaisen vastuulle. Operaattori vastaa kaikkien M&E-järjestelmien, sekä sisäisten että ulkoisten, hyvästä kunnosta ja huollosta, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: • Huolto • Reaktiiviset ja suunnitellut korjaukset/huolto • Tarkastukset • Elinkaaren vaihto • Hissien huolto / vaihto Operaattori tarjoaa M&E-huoltopalvelun säännöllisen ja organisoidun järjestelmän kautta ja toimittaa neuvostolle työstä kirjanpitoa, kuten EICR jne. Edellä mainittujen huoltotoimien lisäksi operaattori vastaa kaikista rakennuksen hallintatoimista, joita tarvitaan Tornin turvallisuuden, puhtauden ja turvallisuuden varmistamiseksi, mukaan lukien: • Lakisääteisten vaatimusten testaus • Lämmitys ja valaistus • Siivous • Turvallisuus • Käyttövesi- ja ympäristönhallinta • Palohälytys ja hätävalaistus • Esteettömyys, terveys ja turvallisuus