Spinnaker-tornin operaattori

Portsmouth City Council – 'Neuvosto' – kutsuu pian tarjouskilpailuun sopivasti päteviltä ja kokeneilta operaattoreilta Spinnaker Towerin – 'Torni' – operointiin pitkäaikaisella, molempia osapuolia motivoivalla kumppanuudella. Torni Spinnaker Tower sijaitsee Gunwharf Quays -ostoskeskuksen ranta-alueella ja on merkittävä maamerkki, josta avautuu näkymä kaupunkiin, Solentiin ja Wightin saarelle. Sen näkevät yhdeksän miljoonaa matkustajaa, jotka purjehtivat ja risteilevät Portsmouthin sataman kautta vuosittain, sekä kahdeksan miljoonaa Gunwharf Quaysin kävijää, joka tarjoaa merkkivaateliikkeitä. Torni on Portsmouthin merkittävin maamerkki, 170 metrin korkeudessa, ja siinä on 3 yläpuolista näköalatasannetta 100, 105 ja 110 metrin korkeudessa, joista avautuu näkymä Portsmouthin satamaan ja Solentiin. Torni avattiin vuonna 2005, ja se houkutteli 100 000 kävijää ensimmäisten kahden kuukauden aikana. Rakennuksen juurella on vastaanotto, jossa on lisäksi tulkkaustilaa, viihde- ja vapaa-ajan käyttömahdollisuuksia, lipunmyyntiä, teknisiä, hallinnollisia ja henkilöstötiloja. Siellä on kaksi kahvilaa – Spinnaker Kitchen and Bar alakerrassa ja Cloud Café, joka sijaitsee näköalatasanne 2:lla, 105 metrin korkeudessa. Alakerrassa on lisäksi podium-alue, joka aktivoituu juhla-aikana joulumarkkinoita varten, ja jota voidaan pysyvästi käyttää kaupallisena tilana. Sallitut käyttötarkoitukset, aukioloajat ja pääsy Uuden sopimuksen mukaan Tornin ensisijaisen tehtävän on pysyä julkisena näkötornina, joka on avoinna neuvoston määrittämän aikataulun mukaisesti. Hankintaprosessin aikana harkitaan ehdotuksia historiallisten ja merellisten osatekijöiden sisällyttämiseksi, jotka voivat sisältää myös laajempaan kaupunkiin liittyviä kirjallisia ja kulttuurisia viittauksia. Operaattorin on varmistettava, että Torni on avoinna yleisölle vähintään 8 tuntia päivässä huhtikuusta syyskuuhun ja 6 tuntia päivässä lokakuusta maaliskuuhun, lukuun ottamatta joulupäivää. Pääasialliset aukioloajat ovat klo 10.00–18.00 kesäkuukausina ja 6 tuntia pääasiallisina aikoina talvikuukausina (esim. klo 10.00–16.00). Operaattori voi avata aikaisemmin tai myöhemmin tukeakseen muita toimintoja, kuten aamiaisia tai iltatapahtumia ja tilaisuuksia. Ei ole asetettu ulkonaliikkumiskieltoa. Neuvosto vaatii Tornin käyttöä omiin suoriin toimintoihinsa ja laajemman yhteisön toimintojen tukemiseen yhteensä 47 tuntia vuodessa maksutta, lisätietoja on määritelty spesifikaatiossa. Täydentävien apukäyttöjen ehdotuksia sallitaan. Esimerkkejä ovat, mutta eivät rajoitu niihin: • Ruoka- ja juomatarjoukset, kuten kahvila, fine dining jne. • Viihde, mukaan lukien komediaillat, cocktailillat jne. • Virtuaalitodellisuuden 'jännityselämykset' • Yksityistilaisuudet, mukaan lukien häät, yritystapahtumat jne. Muiden toimintojen / elämysten ehdotuksia harkitaan. Koko tilan käytön ehdotuksia, mukaan lukien niihin liittyvät pääomasijoitukset, harkitaan. Esimerkiksi mahdollisuus kehittää alikäytettyä podium-dekkia. Kaikki investoinnit on rahoitettava yksinomaan operaattorin toimesta. Sopimuksen kesto, arvioitu arvo ja tavoitellut kaupalliset ehdot Sopimuksen myöntäminen on suunniteltu 7. elokuuta 2026. Menestyneen operaattorin on aloitettava toiminta saumattomasti vuokrasopimuksen ja siihen liittyvän konsessiosopimuksen mukaisesti 11. lokakuuta 2026 alkaen, nykyisen operaattorin vuokrasopimuksen päätyttyä 10. lokakuuta 2026. Vuokrasopimus ja siihen liittyvä konsessiosopimus tehdään 25 vuoden ajaksi. Vuokrasopimuksen 10., 15. ja 20. vuonna sisällytetään 12 kuukauden irtisanomisajalla varustetut irtisanomisehdot. Vuokrasopimukseen sovelletaan vuokra-/hallinnointimaksuja ja tuotonjakomaksuja operaattorilta Neuvostolle. Neuvosto tavoittelee taattua vuokramaksua yhteensä 350 000 puntaa ensimmäisten 3 vuokravuoden aikana, jotta vuokran profilointi olisi mahdollista ottaen huomioon mobilisointikustannukset, myynnin kasvun ja Neuvoston suunnittelemien hissien kunnostustöiden vaikutuksen ensimmäisenä vuonna. 4. vuodesta alkaen tavoiteltu keskimääräinen vuotuinen maksu on asetettu 220 000 puntaan. Vuokramaksut on suoritettava etukäteen neljännesvuosittain. Vuokramaksuihin sovelletaan 5 vuoden vuokran tarkistuksia, ja korotukset ovat kuluttajahintaindeksin mukaisia. Vähintään 3 %:n tuotonjakoprosentti sovelletaan, ja operaattorit voivat tarjota korkeampaa osuutta enintään 10 %:iin. Operaattoreiden ehdottama tuotonjako voi vaihdella sopimuksen aikana, mutta sen on aina oltava määritellyn 3 % – 10 % minimi/maksimialueen sisällä. Tuotonjakomaksut on suoritettava 30 päivän kuluessa kunkin sopimusvuoden päättymisestä. Vuokra- ja tuotonjakomaksujen lisäksi Neuvosto perii myös operaattorilta jälleenrakennusvakuutusmaksujen kustannukset. Neuvosto etsii parhaillaan erikoistuneita vakuutusneuvontaa, joka määrittää vuosittaisen summan, joka on otettava huomioon operaattorin kaupallisissa malleissa. Neuvosto pyrkii julkaisemaan vakuutuskustannusten takaisinperintäarvon tarjousajan 3.–4. viikolla. Neuvosto pidättää oikeuden muuttaa ja tarkentaa vuokra- ja tuottotavoitteita hankintaprosessin aikana ja voi julkaista tarkistuksia, jotka muuttavat arvoja ja/tai esittävät läpäisy-/hylkäysarvovaatimuksia ensimmäisen vaiheen tarjousten arvioinnin ja neuvottelukokousten päättymisen jälkeen, jos Neuvosto päättää suorittaa toisen vaiheen kilpailullisen tarjouskilpailun. Sopimukseen sovelletaan avointa kirjanpitoa. Operaattorin on raportoitava liiketoiminnan tuottamista tuloista neljännesvuosittain ja pyydettäessä 10 työpäivän kuluessa sekä toimitettava tukevat todisteet. Jokaisen toimintavuoden lopussa operaattorin on tuotettava täydelliset tilintarkastetut tilinpäätökset Tornin toiminnasta, antaen täydelliset tiedot myynnistä, kustannuksista, yleiskustannusten osuudesta, voitoista, osingoista jne. Nykyisten tulojen ja indeksoinnin perusteella Neuvosto arvioi, että menestyneen operaattorin 25 vuoden liikevaihto voi olla noin 90 miljoonaa puntaa. Neuvosto kuitenkin katsoo, että on merkittäviä mahdollisuuksia lisätä tuloja investointien, toimintojen monipuolistamisen, ruoka- ja juomatarjonnan, sponsoroinnin, mainonnan jne. kautta, mikä voi vaikuttaa merkittävästi positiivisesti tulojen tuottoon, mahdollisesti lisäten tulojen tuottoa 110 miljoonaan puntaan ja sen yli 25 vuoden aikana. On kuitenkin huomattava, että kaikki liiketoimintamahdollisuuden arvosta tehdyt arviot ovat puhtaasti suuntaa-antavia ja ne on annettu noudattaen hankintalain 23 vaatimuksia arvioitujen sopimusarvojen julkaisemiseksi. Huolto, palvelu ja tilojen hallinta Neuvosto säilyttää vastuun alla lueteltujen kohteiden korjaamisesta ja huollosta, jotka on yksityiskohtaisemmin kuvattu hankinta-asiakirjoissa: • Ulkoiset rakenteelliset työt ja tarkastukset, mukaan lukien tornin huippu, näköalatasanneet, tornin jalat, betonikuilut, kylkiluut, kaaret, siirtotasot ja alarakenne, mutta pois lukien rakennuksen pohja ja podium-taso. • Näköalatasanneiden rakenteellinen lasitus ja verhoseinäjärjestelmä Neuvosto edistää myös hissien kunnostusta ja muita rakenteellisia huoltotöitä, jotka on tällä hetkellä suunniteltu tapahtuvan vuokrasopimuksen ensimmäisen vuoden aikana. Operaattoreiden tulee olla tietoisia siitä, että näköalatornin sulkemisaika on tarpeen näiden töiden suorittamiseksi. Näiden töiden tarkka kesto ja aikataulu eivät ole vielä vahvistettuja, mutta ne kestävät todennäköisesti noin 6 kuukautta. Neuvosto rahoittaa ja suorittaa työt ja tekee yhteistyötä operaattorin kanssa sopiakseen mahdollisten sulkemisten ajoituksesta, jos mahdollista. Operaattoreiden tulee huomata, että tuleva hissien kunnostus / vaihto vastuu kuuluu operaattorille. Operaattori vastaa kaikista sisäisistä korjauksista ja huollosta sekä kiinteistön pitämisestä hyvässä kunnossa, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: • Reaktiiviset korjaukset ja suunniteltu huolto • Koristeet ja viimeistelyt • Kalusteet ja varusteet • Saniteettitilat • Baari- ja keittiötilat • Pinnat teknisissä tiloissa, sisäpuolella kaaria ja tornin huippua Operaattori vastaa seuraavista ulkoisista korjauksista ja huollosta sekä kiinteistön pitämisestä hyvässä kunnossa, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: • Rakennuksen pohja – Lattiat, seinät ja katto • Podium-taso • Ovet ja ikkunat • Ulkoiset koristelutyöt jaloille, betonikuiluille, kylkiluille, kaarille, siirtotasoille, rakennuksen pohjalle, podium-tasolle, brise soleil jne. • Tornin ja podium-tason ympärillä oleva päällyste • Kaiteet/käsijohteet podium-tason, podium-portaiden, terassitason ja kävelytason ympärillä Operaattorin on suoritettava kaikki suunnitellut ennaltaehkäisevät huoltotoimenpiteet (PPM) ja reaktiiviset korjaukset, mukaan lukien huolto, palvelu ja vaihto (sekä pienet että suuret) niille rakennusosille, jotka on merkitty vuokralaisen vastuualueeksi. Operaattori vastaa kaikkien M&E-järjestelmien (mekaaniset ja sähköiset), sekä sisäisten että ulkoisten, pitämisestä hyvässä kunnossa ja huollosta, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: • Huolto • Reaktiiviset ja suunnitellut korjaukset/huolto • Tarkastukset • Elinkaaren vaihto • Hissien huolto / vaihto Operaattori toimittaa M&E-huoltopalvelut säännöllisen ja järjestetyn järjestelmän kautta ja toimittaa Neuvostolle työrekisterit, kuten EICR jne. Edellä mainittujen huoltotoimenpiteiden lisäksi operaattori vastaa kaikista rakennuksen hallintatoimista, jotka ovat tarpeen Tornin turvallisuuden, puhtauden ja turvallisuuden varmistamiseksi, mukaan lukien: • Lakisääteisten vaatimusten testaus • Lämmitys ja valaistus • Puhdistus • Turvallisuus • Käyttövesi ja ympäristönhallinta • Palohälytys ja hätävalaistus • Saavutettavuus, terveys ja turvallisuus sekä suojelu