Spinnaker Towerin operaattori

Portsmouth City Council – „Neuvosto“ – kutsuu asianmukaisesti pätevät ja kokeneet operaattorit tekemään tarjouksia Spinnaker Towerin – „Tornin“ – operoinnista pitkäaikaisella, molempia osapuolia kannustavalla kumppanuudella. TORNI Spinnaker Tower sijaitsee Gunwharf Quays -ostoskeskuksen ranta-alueella ja on merkittävä maamerkki, josta avautuu näkymä kaupunkiin, Solentiin ja Wightin saarelle. Torni on Portsmouthin merkittävin maamerkki, 170 metriä korkea, ja siinä on 3 ylempää näköalatasoa 100, 105 ja 110 metrin korkeudessa, joista avautuu näkymä Portsmouthin satamaan ja Solentiin. Torni avattiin vuonna 2005, ja se houkutteli 100 000 kävijää kahden ensimmäisen avajaiskuukauden aikana. Rakennuksen juurella on vastaanotto, jossa on lisätilaa tulkinnalle, viihde- ja vapaa-ajan käyttöön, lippujen myynti, tekniset tilat, johto- ja henkilöstötilat. Siellä on kaksi kahvilaa – Spinnaker Kitchen and Bar ensimmäisessä kerroksessa ja Cloud Café, joka sijaitsee näköalatasanne 2:lla, 105 metrin korkeudessa. Pohjakerroksessa on lisäpodiualue, joka aktivoidaan juhlakaudella joulumarkkinoita varten, ja sitä voidaan käyttää pysyvästi kaupallisena tilana. Sallitut käyttötarkoitukset, aukioloajat ja pääsy Uuden sopimuksen mukaan Tornin päätehtävän on oltava julkinen näkötorni, jonka on oltava avoinna Neuvoston määrittämien aikojen mukaisesti. Hankintaprosessin aikana harkitaan ehdotuksia historiallisten ja merenkulkuun liittyvien komponenttien sisällyttämiseksi, jotka voivat sisältää myös kaupunkiin liittyviä kirjallisia ja kulttuurisia viittauksia. Operaattorin on varmistettava, että Torni on avoinna yleisölle vähintään 8 tuntia päivässä huhtikuusta syyskuuhun ja 6 tuntia päivässä lokakuusta maaliskuuhun, paitsi joulupäivänä. Pääasialliset aukioloajat ovat klo 10.00–18.00 kesäkuukausina ja 6 tuntia pääaikojen sisällä talvikuukausina (esim. klo 10.00–16.00). Operaattori voi avata aikaisemmin tai myöhemmin tukeakseen muita toimintoja, kuten aamiaisia tai iltatapahtumia ja -tilaisuuksia. Mitään ulkonaliikkumiskieltoa ei ole asetettu. Neuvosto vaatii Tornin käyttöä omiin suoriin toimintoihinsa ja laajemman yhteisön toimintojen tukemiseen yhteensä 47 tuntia vuodessa maksutta, lisätietoja on määritelty eritelmissä. Täydentävien apukäyttöjen ehdotukset ovat sallittuja. Esimerkkejä ovat, mutta eivät rajoitu niihin: Ruoka- ja juomatarjoukset, kuten kahvila, hienostunut ruokailu jne. Viihde, mukaan lukien komediaillat, cocktailillat jne. Virtuaalitodellisuuden 'elämykset'. Yksityistilaisuudet, mukaan lukien häät, yritystapahtumat jne. Muiden toimintojen / elämysten ehdotuksia harkitaan. Koko tilan käytön ehdotuksia, mukaan lukien niihin liittyvät pääomasijoitukset, harkitaan. Esimerkiksi mahdollisuus kehittää alihyödynnettyä podialuetta. Kaikki investoinnit on rahoitettava yksinomaan operaattorin toimesta. Sopimuksen kesto, arvioitu arvo ja tavoitteelliset kaupalliset ehdot Sopimuksen myöntäminen on suunniteltu 28. heinäkuuta 2026. Menestyneen operaattorin on aloitettava toiminta saumattomasti vuokrasopimuksen ja siihen liittyvän konsessiosopimuksen mukaisesti 11. lokakuuta 2026 alkaen, nykyisen operaattorin vuokrasopimuksen päätyttyä 10. lokakuuta 2026. Vuokrasopimus ja siihen liittyvä konsessiosopimus tehdään 25 vuoden ajaksi. Vuokrasopimukseen sisällytetään 12 kuukauden irtisanomisajalla irtisanomislausekkeet 10., 15. ja 20. sopimusvuodelle. Vuokrasopimukseen sovelletaan vuokra-/hallinnointimaksua ja operaattorin Neuvostolle suoritettavia valinnaisia tulonjakomaksuja. Sopimuksen ensimmäisten 3 vuoden aikana Neuvosto voi sallia operaattorin toimia ilman vuokraa – vaikka Neuvosto kannustaa tiettyyn vuokramaksun tasoon Neuvostolle tämän ajanjakson aikana soveltamalla tarjousarviointimallia. Sopimuksen 4. vuodesta alkaen Neuvosto tavoittelee kokonaisvaltaista taattua vuokramaksua, joka on ihanteellisesti noin 275 000 puntaa vuodessa. Tämä tavoitearvo voidaan saavuttaa myös lisäämällä valinnaisia tulonjakomaksuja, vaikka tavoitteen saavuttamisen tulisi ensisijaisesti (ihanteellisesti 90% / 247 000 puntaa) tapahtua kiinteän vuokramaksun arvon kautta. HUOM: Toimittajien tulee huomata, että ilmoitettu vuokramaksun arvo on vain likimääräinen tavoite, ja tarjoukset, jotka eivät täytä tätä tavoitetta, eivät johda hylkäämiseen tarjousarvioinnissa. Vuokramaksut on suoritettava etukäteen neljännesvuosittain. Vuokramaksuihin sovelletaan 5 vuoden välein tapahtuvia vuokran tarkistuksia, ja korotukset perustuvat kuluttajahintaindeksin (KPI) mukaisiin oikaisuihin. Operaattorit voivat sisällyttää tarjouksiinsa tulonjakoehdotuksia. Tulonjakoelementin sisällyttäminen on operaattoreiden valinnainen, vaikka sen sisällyttäminen on kannustettua palkintokriteerien soveltamisen kautta. Koska tulonjakoelementti on valinnainen, ei sovelleta vähimmäisprosenttia tulonjaolle, mutta ehdotetun prosentin ei saa ylittää 10%. Operaattorin ehdottama tulonjako voi vaihdella sopimuskauden aikana, mutta ei saa koskaan ylittää 10%. Vuokra- ja tulonjakomaksujen lisäksi Neuvosto perii myös operaattorilta vakuutusmaksujen takaisinperintäkustannukset. Neuvosto hakee tällä hetkellä erikoistunutta vakuutusneuvontaa, joka antaa tietoa vuotuisesta summasta, joka on sisällytettävä operaattorin kaupallisiin malleihin. Neuvosto pyrkii antamaan vakuutuskustannusten takaisinperintäarvon tarjousjakson 3.-4. viikolla. Sopimukseen sovelletaan avointa kirjanpitoa. Operaattorin on raportoitava liiketoiminnan tuottamista tuloista neljännesvuosittain ja pyynnöstä 10 työpäivän kuluessa, sekä toimitettava tukevat todisteet. Jokaisen toimintavuoden lopussa operaattorin on laadittava täydelliset tilintarkastetut tilinpäätökset Tornin operoinnista, antaen täydelliset tiedot myynnistä, kustannuksista, yleiskustannusten osuudesta, voitoista, osingoista jne. Nykyisten tulojen perusteella ja indeksointia huomioiden Neuvosto arvioi, että menestyksekäs operaattori voi saavuttaa 25 vuoden liikevaihdon noin 90 miljoonaa puntaa. Neuvosto kuitenkin katsoo, että on merkittäviä mahdollisuuksia lisätä tuloja investointien, toimintojen monipuolistamisen, ruoka- ja juomatarjonnan, sponsoroinnin, mainonnan jne. kautta, mikä voi vaikuttaa merkittävästi positiivisesti tulojen tuottoon, mahdollisesti lisäten tulojen tuottoa 110 miljoonaan puntaan ja sen yli 25 vuoden aikana. On kuitenkin huomattava, että kaikki arviot liiketoimintamahdollisuuden arvosta ovat puhtaasti ohjeellisia ja toimitettu hankintalain 23 vaatimusten täyttämiseksi arvioitujen sopimusarvojen julkaisemisen osalta. Huolto, palvelu ja tilojen hallinta Neuvosto säilyttää vastuun alla lueteltujen kohteiden korjaamisesta ja huollosta, jotka on yksityiskohtaisemmin kuvattu hankinta-asiakirjoissa: Ulkoiset rakenteelliset työt ja tarkastukset, mukaan lukien tornin huippu, näköalatasanne, tornin jalat, betonikuilut, kylkiluut, kaaret, siirtotasot ja alarakenne, mutta pois lukien rakennuksen pohja ja podiumtaso. Rakenteellinen lasitus ja verhoseinäjärjestelmä näköalatasoilla Hissin päivitys / suuri kunnostus / vaihto. Neuvosto toteuttaa myös hissin kunnostusta ja muita rakenteellisia huoltotöitä, jotka on tällä hetkellä suunniteltu vuokrasopimuksen ensimmäiselle vuodelle. Operaattoreiden tulee olla tietoisia siitä, että näköalatasanteen sulkemisaika on tarpeen näiden töiden suorittamiseksi. Näiden töiden tarkka kesto ja aikataulu eivät ole vielä vahvistettuja, mutta ne kestävät todennäköisesti noin 6 kuukautta. Neuvosto rahoittaa ja toteuttaa työt ja tekee yhteistyötä operaattorin kanssa sopiakseen mahdollisten sulkemisten ajoituksesta, jos mahdollista. Operaattoreiden tulee huomata, että tuleva hissin kunnostus / vaihto vastuu kuuluu operaattorille. Operaattori vastaa kaikista sisäisistä korjauksista ja huollosta sekä kiinteistön hyvässä kunnossa pitämisestä, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: Reaktiiviset korjaukset ja suunniteltu huolto Koristeet ja viimeistelyt Kalusteet ja varusteet Saniteettitilat Baari- ja keittiötilat Teknisten tilojen pinnat, sisäpuolella kaaria ja tornin huippua. Operaattori vastaa seuraavista ulkoisista korjauksista ja huollosta sekä kiinteistön hyvässä kunnossa pitämisestä, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: Rakennuksen pohja – lattiat, seinät ja katto Podiumtaso Ovet ja ikkunat Ulkoiset koristelutyöt jaloissa, betonikuiluissa, kylkiluissa, kaarissa, siirtotasoissa, rakennuksen pohjassa, podiumtasolla, brise soleil jne. Tornin ympärillä ja podiumtasolla oleva päällyste Kaiteet/käsijohteet podiumtason, podiumportaiden, terassitason ja kävelytason ympärillä. Operaattorin on suoritettava kaikki suunnitellut ennakoivat huoltotoimenpiteet (PPM) ja reaktiiviset korjaukset, mukaan lukien huolto, palvelu ja vaihto (sekä pienet että suuret) niille rakennusosille, jotka on merkitty vuokralaisen vastuulle. Operaattori vastaa kaikkien M&E-järjestelmien (mekaaniset ja sähköiset), sekä tornin sisä- että ulkopuolella, hyvästä kunnosta ja huollosta, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen: Huolto Reaktiiviset ja suunnitellut korjaukset/huolto Tarkastukset Elinkaaren vaihto Hissin huolto ja yleinen huolto (pois lukien päivitys / suuri kunnostus / vaihto). Operaattori tarjoaa M&E-huoltopalvelun säännöllisen ja organisoidun järjestelmän kautta ja toimittaa Neuvostolle työrekisterit, kuten EICR jne. Edellä mainittujen huoltotoimenpiteiden lisäksi operaattori vastaa kaikista rakennuksen hallintatoimista, jotka ovat tarpeen Tornin turvallisuuden, puhtauden ja turvallisuuden varmistamiseksi, mukaan lukien: Lakisääteisten vaatimusten testaus Lämmitys ja valaistus Siivous Turvallisuus Ympäristöpalvelut ja -hallinta Palohälytys ja hätävalaistus Saavutettavuus, terveys ja turvallisuus sekä suojelu