Original udbudsbeskrivelse
Portsmouth City Council - 'Rådet' - vil snart invitere til bud fra passende kvalificerede og erfarne operatører til driften af Spinnaker Tower - 'Tårnet' - på en langsigtet, gensidigt motiveret partnerskabsbasis. Tårnet Spinnaker Tower ligger ved vandkanten i indkøbscentret Gunwharf Quays og er et fremtrædende vartegn med udsigt over byen, Solent og Isle of Wight. Det er synligt for de ni millioner passagerer, der sejler og krydser gennem Portsmouth Harbour hvert år, samt for de otte millioner besøgende til Gunwharf Quays, der tilbyder outlet designer shopping. Tårnet er Portsmouths mest fremtrædende vartegn, 170 m højt med 3 øvre udsigtsplatforme på 100, 105 og 110 meter, der giver udsigt over Portsmouth Harbour og Solent. Tårnet åbnede i 2005 og tiltrak 100.000 besøgende i de første to måneder efter åbningen. Der er en reception i bunden af bygningen med supplerende fortolkningsplads, underholdnings- og fritidsbrug, billetbestilling, tekniske, ledelsesmæssige og personalefaciliteter. Der er to caféer - Spinnaker Kitchen and Bar i stueetagen og Cloud Café beliggende på View Deck 2, 105 meter oppe. Der er et yderligere podiumområde i stueetagen, der aktiveres i den festlige periode til et julemarked, med potentiale til at blive brugt permanent som kommercielt rum. Tilladte anvendelser, åbningstider og adgang I henhold til den nye kontrakt skal Tårnets primære funktion forblive et offentligt udsigtstårn, der skal være åbent i overensstemmelse med de tider, der er fastsat i Rådets specifikation. Gennem udbudsprocessen vil forslag til integration af historiske og maritime komponenter, der også kan omfatte litterære og kulturelle referencer forbundet med den bredere by, blive overvejet. Operatøren skal sikre, at Tårnet er åbent for offentligheden i mindst 8 timer om dagen fra april til september og 6 timer om dagen fra oktober til marts, undtagen juledag. Kerneåbningstiderne er 10:00 - 18:00 i sommermånederne og 6 timer inden for kerneåbningstiderne i vintermånederne (f.eks. 10:00 - 16:00). Operatøren kan åbne tidligere eller senere for at understøtte andre aktiviteter såsom morgenmad eller aftenarrangementer og funktioner. Der er ikke fastsat noget udgangsforbud. Rådet vil kræve brug af Tårnet til egne direkte aktiviteter og til støtte for bredere samfundsaktiviteter i alt 47 timer gratis om året, yderligere detaljer findes i specifikationen. Forslag til supplerende hjælpeanvendelser vil blive tilladt. Eksempler inkluderer, men er ikke begrænset til: • Mad- og drikkevarer som en café, fin spisning osv. • Underholdning, herunder komedieaftener, cocktailaftener osv. • Virtual reality 'thrill experiences' • Private funktioner, herunder bryllupper, firmaarrangementer osv. Forslag til andre aktiviteter / oplevelser vil blive overvejet. Forslag til anvendelse af det samlede rum, herunder den tilhørende kapitalinvestering, vil blive overvejet. For eksempel muligheden for udvikling af det underudnyttede podiumdæk. Enhver investering skal udelukkende finansieres af operatøren. Kontraktens varighed, estimeret værdi og målsatte kommercielle vilkår Tildeling af kontrakten er planlagt til den 7. august 2026. Den succesfulde operatør vil blive pålagt at påbegynde driften problemfrit under en lejekontrakt med tilhørende koncessionsaftale fra den 11. oktober 2026 efter udløbet af den nuværende operatørs lejekontrakt den 10. oktober 2026. Lejekontrakten og den tilhørende koncessionskontrakt vil blive indgået på en 25-årig basis. Opsigelsesklausuler med 12 måneders varsel vil blive inkluderet for år 10, 15 og 20 af lejekontrakten. Lejekontrakten vil være underlagt leje-/administrationsgebyr og omsætningsdelingsbetalinger fra operatøren til Rådet. Rådet sigter mod en garanteret lejeindbetaling på i alt £ 350.000 over de første 3 år af lejekontrakten for at muliggøre profilering af lejen i betragtning af mobiliseringsomkostninger, opbygning af salg og indvirkningen i det første år af Rådets planlagte renoveringsarbejder på elevatoren. Fra år 4 og frem er den gennemsnitlige årlige betaling sat til £ 220.000. Lejeindbetalinger skal foretages forud på kvartalsbasis pr. år. Lejeindbetalinger vil være underlagt 5-årige lejejusteringer med stigninger underlagt CPI-justeringer. En minimum omsætningsandel på 3% vil gælde, hvor operatører kan byde tilbage med en øget andel op til et maksimum på 10%. Den omsætningsandel, der foreslås af operatører, kan variere i løbet af aftalens løbetid, men skal altid ligge inden for det angivne minimum / maksimum på 3% - 10%. Omsætningsdelingsbetalinger skal foretages inden for 30 dage efter afslutningen af hvert kontraktår. Ud over leje- og omsætningsdelingsbetalinger vil Rådet også inddrive omkostninger til genopretningsforsikringspræmier fra Operatøren. Rådet søger i øjeblikket specialiseret forsikringsrådgivning, som vil informere det årlige beløb, der skal indregnes i Operatørens kommercielle modeller. Rådet sigter mod at udstede en værdi for genopretning af forsikringsomkostninger inden uge 3-4 af udbudsperioden. Rådet forbeholder sig retten til at ændre og forfine leje- og indkomsttargets i løbet af udbudsprocessen og kan udstede revisioner, der ændrer værdierne og / eller introducerer krav om bestået/ikke bestået, efter evaluering af 1. fase bud og afslutning af forhandlingsmøder, hvis Rådet vælger at gennemføre en 2. fase af konkurrencebudgivning. Kontrakten vil være underlagt åben bogføring. Operatøren vil blive pålagt at rapportere om indtægter genereret af forretningsaktiviteter på kvartalsbasis og efter anmodning inden for 10 arbejdsdage sammen med fremlæggelse af understøttende dokumentation. Ved afslutningen af hvert driftsår vil Operatøren skulle producere fulde reviderede regnskaber for driften af Tårnet, der giver fulde detaljer om salg, omkostninger, overheadbidrag, overskud, udbytte osv. Baseret på nuværende indtægter og med forbehold for indeksering estimerer Rådet, at den succesfulde Operatør kunne opnå en 25-årig omsætning på ca. £ 90 mio. Rådet mener dog, at der er betydelige muligheder for at øge indtægterne gennem investeringer, diversificering af aktiviteter, mad- og drikkeudbud, sponsorering, annoncering osv., hvilket kunne have en stor positiv indvirkning på indtægtsgenereringen, potentielt øge indtægtsgenereringen til £ 110 mio. og derover i løbet af de 25 år. Det skal dog bemærkes, at alle estimater vedrørende værdien af forretningsmuligheden er rent vejledende og leveret for at overholde kravene i Procurement Act 23 vedrørende offentliggørelse af estimerede kontraktsværdier. Vedligeholdelse, service og facilitetsstyring Rådet vil bevare ansvaret for reparation og vedligeholdelse af de nedenfor anførte genstande, som er yderligere detaljeret i udbuddokumenterne: • Eksterne strukturarbejder og inspektioner, herunder spir, udsigtsdæk, tårnben, betonaksler, ribber, buer, overføringsløb og understruktur, men eksklusive bygningens base og podiumniveau. • Strukturel glas og gardinvægsystem på udsigtsdæk Rådet er også i gang med renovering af elevatorer og andre strukturelle vedligeholdelsesarbejder, som i øjeblikket er planlagt til at finde sted i løbet af det første år af lejekontrakten. Operatører bør være opmærksomme på, at en lukningsperiode for udsigtstårnet vil være nødvendig for at udføre disse arbejder. Den nøjagtige varighed og tidsplan for disse arbejder er endnu ikke bekræftet, men de vil sandsynligvis vare ca. 6 måneder. Rådet vil finansiere og udføre arbejderne og vil arbejde sammen med Operatøren for at aftale tidspunktet for eventuelle lukninger, hvor det er muligt. Operatører bør bemærke, at fremtidigt ansvar for renovering / udskiftning af elevatorer vil påhvile Operatøren. Operatøren vil være ansvarlig for alle interne reparationer og vedligeholdelse og for at holde ejendommen i god stand, herunder, men ikke begrænset til: • Reaktiv reparation og planlagt vedligeholdelse • Dekorationer og finish • Inventar og udstyr • Sanitære faciliteter • Bar- og køkkenområder • Overflader i tekniske rum, internt til buer og spir Operatøren vil være ansvarlig for følgende eksterne reparationer og vedligeholdelse og for at holde ejendommen i god stand, herunder, men ikke begrænset til: • Bygningens base - Gulve, Vægge og Tag • Podiumniveau • Døre og Vinduer • Udvendige dekorationsarbejder af ben, betonaksler, ribber, buer, overføringsløb, bygningens base, podiumniveau, brise soleil osv. • Belægning omkring tårnet og på podiumniveau • Balustrader/Håndlister omkring podiumniveau, podietrapper, terrasseniveau og promenadeniveau Operatøren vil blive pålagt at udføre al planlagt forebyggende vedligeholdelse (PPM) og reaktive reparationer, herunder vedligeholdelse, service og udskiftning (både mindre og større) af de bygningselementer, der er fremhævet som lejerens ansvar. Operatøren er ansvarlig for at holde alle M&E, både internt og eksternt til Tårnet, i god stand og vedligeholdelse, herunder, men ikke begrænset til: • Service • Reaktiv og planlagt reparation / vedligeholdelse • Undersøgelser • Livscyklusudskiftning • Elevator vedligeholdelse / udskiftning Operatøren skal levere M&E vedligeholdelsesservicen gennem et regelmæssigt og organiseret regime og give Rådet optegnelser over arbejdet, såsom EICR osv. Ud over de ovennævnte vedligeholdelsesaktiviteter vil Operatøren være ansvarlig for alle bygningsstyringsaktiviteter, der er nødvendige for at sikre, at Tårnet holdes sikkert, rent og trygt, herunder for: • Lovpligtig testning • Varme & Belysning • Rengøring • Sikkerhed • Forsyninger og miljøstyring • Branddetektion & Nødlys • Tilgængelighed, sundhed og sikkerhed og beskyttelse