Operator Wieży Spinnaker

Portsmouth City Council - 'Rada' - wkrótce zaprosi do składania ofert odpowiednio wykwalifikowanych i doświadczonych operatorów do zarządzania Wieżą Spinnaker - 'Wieżą' - na zasadzie długoterminowego, wzajemnie motywującego partnerstwa. Wieża Wieża Spinnaker znajduje się nad brzegiem morza w centrum handlowym Gunwharf Quays i jest charakterystycznym punktem orientacyjnym oferującym widoki na miasto, Solent i Wyspę Wight. Jest widoczna dla dziewięciu milionów pasażerów, którzy każdego roku pływają i rejsują przez port w Portsmouth, a także dla ośmiu milionów odwiedzających Gunwharf Quays, które oferuje sklepy znanych projektantów. Wieża jest najbardziej charakterystycznym punktem orientacyjnym Portsmouth, o wysokości 170 m, z 3 górnymi platformami widokowymi na wysokości 100, 105 i 110 metrów, oferującymi widoki na port w Portsmouth i Solent. Wieża została otwarta w 2005 roku, przyciągając 100 000 odwiedzających w ciągu pierwszych dwóch miesięcy od otwarcia. U podstawy budynku znajduje się recepcja z dodatkową przestrzenią interpretacyjną, przeznaczoną na rozrywkę i wypoczynek, sprzedaż biletów, pomieszczenia techniczne, zarządcze i socjalne. Znajdują się tam dwie kawiarnie - Spinnaker Kitchen and Bar na parterze oraz Cloud Café na tarasie widokowym 2, na wysokości 105 metrów. Na poziomie gruntu znajduje się dodatkowa przestrzeń podium, która jest wykorzystywana w okresie świątecznym na jarmark bożonarodzeniowy, z potencjałem do stałego wykorzystania jako przestrzeń komercyjna. Dozwolone sposoby użytkowania, godziny otwarcia i dostęp W ramach nowej umowy główną funkcją Wieży musi pozostać publiczna wieża widokowa, otwarta zgodnie z godzinami określonymi w specyfikacji Rady. W ramach procesu przetargowego rozważane będą sugestie dotyczące włączenia elementów historycznych i morskich, które mogą również obejmować odniesienia literackie i kulturowe związane z szerszym miastem. Operator musi zapewnić, że Wieża jest otwarta dla publiczności przez minimum 8 godzin dziennie od kwietnia do września i 6 godzin dziennie od października do marca, z wyjątkiem dnia Bożego Narodzenia. Podstawowe godziny otwarcia to 10:00 - 18:00 w miesiącach letnich i 6 godzin w podstawowych godzinach w miesiącach zimowych (np. 10:00 - 16:00). Operator może otwierać wcześniej lub później, aby wspierać inne działania, takie jak śniadania lub wieczorne wydarzenia i funkcje. Nie ustalono godziny policyjnej. Rada będzie wymagać korzystania z Wieży do własnych bezpośrednich działań oraz wspierania szerszych działań społecznościowych przez łączną liczbę 47 godzin rocznie bezpłatnie, dalsze szczegóły podano w specyfikacji. Sugestie dotyczące uzupełniających zastosowań pomocniczych będą dozwolone. Przykłady obejmują, ale nie ograniczają się do: • Oferty gastronomiczne, takie jak kawiarnia, wykwintna restauracja itp. • Rozrywka, w tym wieczory komediowe, wieczory koktajlowe itp. • Doświadczenia VR 'thrill' • Prywatne imprezy, w tym wesela, imprezy firmowe itp. Rozważane będą propozycje dotyczące innych działań / doświadczeń. Rozważane będą sugestie dotyczące wykorzystania całej przestrzeni, w tym związanych z nią inwestycji kapitałowych. Na przykład możliwość rozwoju niewykorzystanego tarasu podium. Wszelkie inwestycje muszą być finansowane wyłącznie przez operatora. Termin umowy, szacunkowa wartość i docelowe warunki handlowe Przyznanie umowy planowane jest na 7 sierpnia 2026 r. Od wybranego operatora będzie wymagane płynne rozpoczęcie działalności na podstawie umowy najmu z powiązanym porozumieniem koncesyjnym od 11 października 2026 r., po wygaśnięciu umowy najmu z obecnym operatorem w dniu 10 października 2026 r. Umowa najmu i powiązana umowa koncesyjna zostaną zawarte na okres 25 lat. Klauzule wypowiedzenia z 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia zostaną uwzględnione w 10., 15. i 20. roku najmu. Umowa najmu będzie podlegać opłatom za najem / zarządzanie oraz podziałowi przychodów od operatora na rzecz Rady. Rada dąży do gwarantowanej płatności czynszu w wysokości 350 000 GBP przez pierwsze 3 lata najmu, aby umożliwić profilowanie czynszu w kontekście kosztów mobilizacji, wzrostu sprzedaży i wpływu prac remontowych windy planowanych przez Radę w pierwszym roku. Od 4. roku docelowa średnia roczna płatność została ustalona na 220 000 GBP. Płatności czynszu będą dokonywane z góry kwartalnie. Płatności czynszu będą podlegać 5-letnim przeglądom czynszu z podwyżkami dostosowanymi do wskaźnika CPI. Obowiązywać będzie minimalny podział przychodów w wysokości 3%, przy czym operatorzy będą mogli zaoferować zwiększony podział przychodów do maksymalnie 10%. Proponowany przez operatorów podział przychodów może się różnić w okresie obowiązywania umowy, ale musi zawsze mieścić się w podanym zakresie od 3% do 10%. Płatności z tytułu podziału przychodów należy dokonać w ciągu 30 dni po zakończeniu każdego roku umowy. Oprócz płatności czynszu i podziału przychodów, Rada odzyska również od Operatora koszty premii ubezpieczeniowej na pokrycie kosztów odtworzenia. Rada obecnie poszukuje specjalistycznych porad ubezpieczeniowych, które określą roczną kwotę, która zostanie uwzględniona w modelach komercyjnych Operatora. Rada dąży do wydania wartości odzyskania kosztów ubezpieczenia w ciągu 3-4 tygodnia okresu przetargowego. Rada zastrzega sobie prawo do zmiany i doprecyzowania celów dotyczących czynszu i przychodów w trakcie procesu przetargowego i może wydać poprawki, które zmieniają wartości i/lub wprowadzają wymagania dotyczące przejścia/niepowodzenia po ocenie ofert pierwszego etapu i zakończeniu spotkań negocjacyjnych, w przypadku gdy Rada zdecyduje się przeprowadzić drugi etap konkurencyjnego przetargu. Umowa będzie podlegać raportowaniu w systemie otwartej księgowości. Operator będzie zobowiązany do kwartalnego raportowania przychodów uzyskanych z działalności gospodarczej oraz na żądanie w ciągu 10 dni roboczych, wraz z dostarczeniem dokumentów potwierdzających. Na koniec każdego roku operacyjnego Operator będzie zobowiązany do sporządzenia pełnych, skontrolowanych sprawozdań finansowych z działalności Wieży, zawierających szczegółowe informacje o sprzedaży, kosztach, wkładzie kosztów ogólnych, zyskach, dywidendach itp. Na podstawie obecnych przychodów i z uwzględnieniem indeksacji, Rada szacuje, że wybrany Operator mógłby osiągnąć 25-letni obrót w wysokości około 90 mln GBP. Rada uważa jednak, że istnieją znaczące możliwości zwiększenia przychodów poprzez inwestycje, dywersyfikację działalności, ofertę gastronomiczną, sponsoring, reklamę itp., co mogłoby mieć znaczący pozytywny wpływ na generowanie przychodów, potencjalnie zwiększając generowanie przychodów do 110 mln GBP i więcej w ciągu 25 lat. Należy jednak pamiętać, że wszystkie szacunki dotyczące wartości możliwości biznesowej mają charakter wyłącznie orientacyjny i są podane w celu spełnienia wymogów Ustawy o Zamówieniach Publicznych 23 w zakresie publikacji szacunkowych wartości umów. Konserwacja, serwisowanie i zarządzanie obiektami Rada zachowa odpowiedzialność za naprawę i konserwację poniższych elementów, które są dalej szczegółowo opisane w dokumentach przetargowych: • Prace zewnętrzne konstrukcyjne i inspekcje, w tym iglica, tarasy widokowe, nogi wieży, szyby betonowe, żebra, łuki, platformy przejściowe i podbudowa, z wyłączeniem budynku podstawowego i poziomu podium. • System przeszkleń konstrukcyjnych i fasad na tarasach widokowych Rada realizuje również prace remontowe wind i inne prace konserwacyjne konstrukcji, które są obecnie zaplanowane na pierwszy rok najmu. Operatorzy powinni być świadomi, że do wykonania tych prac wymagany będzie okres zamknięcia wieży widokowej. Dokładny czas trwania i harmonogram tych prac nie zostały jeszcze potwierdzone, ale prawdopodobnie potrwają około 6 miesięcy. Rada sfinansuje i przeprowadzi prace oraz będzie współpracować z Operatorem w celu uzgodnienia terminu ewentualnych zamknięć, jeśli to możliwe. Operatorzy powinni zauważyć, że przyszła odpowiedzialność za remont / wymianę wind spocznie na Operatorze. Operator będzie odpowiedzialny za wszystkie wewnętrzne naprawy i konserwację oraz za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, w tym między innymi: • Naprawy reaktywne i planowa konserwacja • Dekoracje i wykończenia • Urządzenia i wyposażenie • Pomieszczenia sanitarne • Strefy baru i kuchni • Powierzchnie w pomieszczeniach technicznych, wewnętrznie łuków i iglicy Operator będzie odpowiedzialny za następujące zewnętrzne naprawy i konserwację oraz za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, w tym między innymi: • Budynek podstawowy - podłogi, ściany i dach • Poziom podium • Drzwi i okna • Prace zewnętrzne związane z dekoracją nóg, szybów betonowych, żeber, łuków, platform przejściowych, budynku podstawowego, poziomu podium, brise soleil itp. • Nawierzchnia wokół wieży i na poziomie podium • Balustrady/poręcze wokół poziomu podium, schodów podium, poziomu tarasu i poziomu promenady Operator będzie zobowiązany do wykonania wszystkich zaplanowanych prac konserwacyjnych zapobiegawczych (PPM) i napraw reaktywnych, w tym konserwacji, serwisu i wymiany (zarówno drobnych, jak i głównych) elementów budynku, które są wskazane jako odpowiedzialność najemcy. Operator jest odpowiedzialny za utrzymanie wszystkich instalacji M&E (mechanicznych i elektrycznych), zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych, w dobrym stanie i konserwacji, w tym między innymi: • Serwisowanie • Naprawy/konserwacja reaktywna i planowa • Inspekcje • Wymiana cyklu życia • Konserwacja / wymiana wind Operator będzie świadczył usługi konserwacji M&E w ramach regularnego i zorganizowanego systemu oraz dostarczał Radzie dokumentację prac, taką jak EICR itp. Poza wymienionymi powyżej czynnościami konserwacyjnymi, Operator będzie odpowiedzialny za wszystkie czynności związane z zarządzaniem budynkiem, niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa, czystości i ochrony Wieży, w tym za: • Testowanie zgodności z przepisami • Ogrzewanie i oświetlenie • Sprzątanie • Bezpieczeństwo • Zarządzanie mediami i środowiskiem • Wykrywanie pożaru i oświetlenie awaryjne • Dostępność, zdrowie i bezpieczeństwo oraz ochrona