Operator Spinnaker Tower

Portsmouth City Council - 'Rada' - wkrótce zaprosi odpowiednio wykwalifikowanych i doświadczonych operatorów do składania ofert na eksploatację Spinnaker Tower - 'Wieży' - w ramach długoterminowego, wzajemnie motywowanego partnerstwa. Wieża Spinnaker Tower znajduje się nad brzegiem centrum handlowego Gunwharf Quays i jest charakterystycznym punktem orientacyjnym oferującym widoki na miasto, Solent i Wyspę Wight. Jest widoczna dla dziewięciu milionów pasażerów, którzy każdego roku pływają i rejsują przez port Portsmouth, a także dla ośmiu milionów odwiedzających Gunwharf Quays, które oferuje sklepy znanych projektantów outletowych. Wieża jest najbardziej charakterystycznym punktem orientacyjnym Portsmouth, o wysokości 170 m z 3 górnymi platformami widokowymi na wysokości 100, 105 i 110 metrów, oferującymi widoki na port Portsmouth i Solent. Wieża została otwarta w 2005 roku, przyciągając 100 000 odwiedzających w ciągu pierwszych dwóch miesięcy od otwarcia. U podstawy budynku znajduje się recepcja z dodatkową przestrzenią interpretacyjną, miejscami rozrywki i wypoczynku, punktem sprzedaży biletów, pomieszczeniami technicznymi, zarządczymi i socjalnymi. Znajdują się tam dwie kawiarnie - Spinnaker Kitchen and Bar na parterze oraz Cloud Café na pokładzie widokowym 2, na wysokości 105 metrów. Na poziomie gruntu znajduje się dodatkowa przestrzeń podium, która jest aktywowana w okresie świątecznym na jarmark bożonarodzeniowy, z potencjałem do stałego wykorzystania jako przestrzeń komercyjna. Dozwolone użytkowanie, godziny otwarcia i dostęp Zgodnie z nową umową, główną funkcją Wieży musi pozostać publiczna wieża widokowa, otwarta zgodnie z godzinami określonymi w specyfikacji Rady. W ramach procesu przetargowego rozważone zostaną sugestie dotyczące włączenia elementów historycznych i morskich, które mogą również zawierać odniesienia literackie i kulturowe związane z szerszym miastem. Operator musi zapewnić, że Wieża jest otwarta dla publiczności przez co najmniej 8 godzin dziennie od kwietnia do września i 6 godzin dziennie od października do marca, z wyjątkiem Dnia Bożego Narodzenia. Podstawowe godziny otwarcia to 10:00–18:00 w miesiącach letnich i 6 godzin w podstawowych godzinach w miesiącach zimowych (np. 10:00–16:00). Operator może otwierać wcześniej lub później, aby wspierać inne działania, takie jak śniadania lub wieczorne wydarzenia i imprezy. Nie ustalono godziny policyjnej. Rada będzie wymagać korzystania z Wieży do własnych działań bezpośrednich oraz wspierania szerszych działań społecznościowych przez łącznie 47 godzin rocznie bezpłatnie, dalsze szczegóły podano w specyfikacji. Zezwolone będą sugestie dotyczące uzupełniających zastosowań pomocniczych. Przykłady obejmują, ale nie ograniczają się do: • Opcje gastronomiczne, takie jak kawiarnia, wykwintna restauracja itp. • Rozrywka, w tym wieczory komediowe, wieczory koktajlowe itp. • Wirtualne doświadczenia "ekstremalne" • Prywatne imprezy, w tym wesela, imprezy firmowe itp. Rozważone zostaną propozycje dotyczące innych działań / doświadczeń. Rozważone zostaną sugestie dotyczące wykorzystania całej przestrzeni, w tym związanych z nią inwestycji kapitałowych. Na przykład możliwość zagospodarowania niedostatecznie wykorzystanego tarasu podium. Wszelkie inwestycje muszą być finansowane wyłącznie przez operatora. Okres obowiązywania umowy, szacunkowa wartość i docelowe warunki handlowe Przyznanie umowy planowane jest na 7 sierpnia 2026 r. Wybrany operator będzie musiał płynnie rozpocząć działalność na podstawie umowy najmu z powiązanym porozumieniem koncesyjnym od 11 października 2026 r., po wygaśnięciu umowy najmu z obecnym operatorem w dniu 10 października 2026 r. Umowa najmu i powiązana umowa koncesyjna zostaną zawarte na okres 25 lat. Klauzule wypowiedzenia z 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia zostaną uwzględnione w 10., 15. i 20. roku najmu. Umowa najmu będzie podlegać opłatom za najem / zarządzanie oraz podziałowi przychodów od operatora na rzecz Rady. Rada dąży do zagwarantowania płatności czynszu w wysokości 350 000 GBP w ciągu pierwszych 3 lat najmu, aby umożliwić profilowanie czynszu w kontekście kosztów mobilizacji, wzrostu sprzedaży i wpływu prac remontowych windy planowanych przez Radę w pierwszym roku. Od 4. roku docelowa średnia roczna płatność wynosi 220 000 GBP. Płatności czynszu należy dokonywać z góry kwartalnie. Płatności czynszu będą podlegać przeglądom czynszu co 5 lat, ze wzrostem dostosowanym do wskaźnika CPI. Obowiązuje minimalny udział w przychodach w wysokości 3%, przy czym operatorzy mogą zaoferować zwiększony udział do maksymalnie 10%. Proponowany przez operatorów udział w przychodach może się różnić w okresie obowiązywania umowy, ale musi zawsze mieścić się w podanym zakresie od 3% do 10%. Płatności z tytułu udziału w przychodach należy dokonać w ciągu 30 dni po zakończeniu każdego roku umowy. Oprócz płatności czynszu i udziału w przychodach, Rada odzyska również od Operatora koszty premii ubezpieczeniowej na pokrycie kosztów odtworzenia. Rada poszukuje obecnie specjalistycznych porad ubezpieczeniowych, które określą roczną kwotę do uwzględnienia w modelach biznesowych Operatora. Rada zamierza podać wartość odzyskania kosztów ubezpieczenia do 3-4 tygodnia okresu przetargowego. Rada zastrzega sobie prawo do zmiany i doprecyzowania celów czynszu i przychodów w trakcie procesu przetargowego i może wydać rewizje, które zmienią wartości i/lub wprowadzą wymagania dotyczące przejścia/niepowodzenia po ocenie ofert pierwszego etapu i zakończeniu spotkań negocjacyjnych, jeśli Rada zdecyduje się na drugi etap konkurencyjnego przetargu. Umowa będzie podlegać otwartemu raportowaniu księgowemu. Operator będzie zobowiązany do kwartalnego raportowania przychodów generowanych z działalności gospodarczej oraz na żądanie w ciągu 10 dni roboczych, wraz z dostarczeniem dowodów. Po zakończeniu każdego roku operacyjnego Operator będzie zobowiązany do sporządzenia pełnych, audytowanych sprawozdań finansowych z działalności Wieży, zawierających szczegółowe informacje o sprzedaży, kosztach, wkładzie kosztów ogólnych, zyskach, dywidendach itp. Na podstawie obecnych przychodów i z uwzględnieniem indeksacji Rada szacuje, że wybrany Operator mógłby osiągnąć obrót w ciągu 25 lat w przybliżeniu 90 milionów GBP. Rada uważa jednak, że istnieją znaczące możliwości zwiększenia przychodów poprzez inwestycje, dywersyfikację działalności, ofertę gastronomiczną, sponsoring, reklamę itp., co mogłoby mieć duży pozytywny wpływ na generowanie przychodów, potencjalnie zwiększając je do 110 milionów GBP i więcej w ciągu 25 lat. Należy jednak pamiętać, że wszystkie szacunki dotyczące wartości możliwości biznesowej są czysto orientacyjne i podane w celu spełnienia wymogów Ustawy o Zamówieniach Publicznych 23 w zakresie publikacji szacunkowych wartości umów. Konserwacja, serwis i zarządzanie obiektami Rada zachowa odpowiedzialność za naprawę i konserwację pozycji wymienionych poniżej, które są dalej opisane w dokumentach przetargowych: • Prace zewnętrzne konstrukcyjne i inspekcje, w tym iglica, platformy widokowe, nogi wieży, szyby betonowe, żebra, łuki, platformy przeładunkowe i podkonstrukcja, z wyłączeniem budynku bazowego i poziomu podium. • System przeszkleń konstrukcyjnych i fasad na platformach widokowych Rada prowadzi również prace remontowe wind i inne prace konserwacyjne konstrukcji, które są obecnie zaplanowane na pierwszy rok najmu. Operatorzy powinni być świadomi, że do przeprowadzenia tych prac wymagany będzie okres zamknięcia wieży widokowej. Dokładny czas trwania i harmonogram tych prac nie zostały jeszcze potwierdzone, ale prawdopodobnie potrwają około 6 miesięcy. Rada sfinansuje i przeprowadzi prace oraz będzie współpracować z Operatorem w celu uzgodnienia terminów ewentualnych zamknięć, jeśli to możliwe. Operatorzy powinni zauważyć, że przyszła odpowiedzialność za remont / wymianę wind spocznie na Operatorze. Operator będzie odpowiedzialny za wszystkie wewnętrzne naprawy i konserwację oraz utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, w tym między innymi za: • Naprawy awaryjne i konserwacja planowa • Dekoracje i wykończenia • Elementy wyposażenia i armatura • Urządzenia sanitarne • Strefy baru i kuchni • Powierzchnie w pomieszczeniach technicznych, wewnątrz łuków i iglicy Operator będzie odpowiedzialny za następujące zewnętrzne naprawy i konserwację oraz utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, w tym między innymi za: • Budynek bazowy - podłogi, ściany i dach • Poziom podium • Drzwi i okna • Zewnętrzne prace dekoracyjne nóg, szybów betonowych, żeber, łuków, platform przeładunkowych, budynku bazowego, poziomu podium, brise soleil itp. • Nawierzchnie otaczające wieżę i na poziomie podium • Balustrady/poręcze wokół poziomu podium, schodów podium, poziomu tarasu i poziomu promenady Operator będzie zobowiązany do przeprowadzenia wszystkich planowanych konserwacji zapobiegawczych (PPM) i napraw awaryjnych, w tym konserwacji, serwisu i wymiany (zarówno drobnych, jak i głównych) elementów budynku wskazanych jako odpowiedzialność najemcy. Operator jest odpowiedzialny za utrzymanie wszystkich instalacji M&E, zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych, w dobrym stanie i konserwacji, w tym między innymi za: • Serwisowanie • Naprawy/konserwacja awaryjna i planowa • Inspekcje • Wymiana cyklu życia • Konserwacja / wymiana windy Operator zapewni usługę konserwacji M&E poprzez regularny i zorganizowany system oraz dostarczy Radzie dokumentację prac, taką jak EICR itp. Poza wymienionymi powyżej czynnościami konserwacyjnymi, Operator będzie odpowiedzialny za wszystkie czynności związane z zarządzaniem budynkiem, niezbędne do zapewnienia, że Wieża jest bezpieczna, czysta i zabezpieczona, w tym za: • Testowanie zgodności z przepisami • Ogrzewanie i oświetlenie • Sprzątanie • Bezpieczeństwo • Zarządzanie mediami i środowiskiem • Wykrywanie pożaru i oświetlenie awaryjne • Dostępność, zdrowie i bezpieczeństwo