Spinnaker Tower exploitatiemaatschappij

Portsmouth City Council - de 'Raad' - zal binnenkort geschikte gekwalificeerde en ervaren exploitanten uitnodigen om aanbestedingen in te dienen voor de exploitatie van de Spinnaker Tower - de 'Toren' - op basis van een langdurig, wederzijds gestimuleerd partnerschap. De Toren De Spinnaker Tower is gelegen aan de waterkant in winkelcentrum Gunwharf Quays en is een prominent herkenningspunt met uitzicht op de stad, de Solent en het Isle of Wight. Het is zichtbaar voor de negen miljoen passagiers die elk jaar door de haven van Portsmouth varen en cruisen, evenals voor de acht miljoen bezoekers van Gunwharf Quays, dat outlet designerwinkels biedt. De Toren is het meest prominente herkenningspunt van Portsmouth, 170 meter hoog met 3 bovenste uitkijkplatforms op 100, 105 en 110 meter, die uitzicht bieden op de haven van Portsmouth en de Solent. De toren werd geopend in 2005 en trok in de eerste twee maanden na opening 100.000 bezoekers aan. Er is een receptie aan de voet van het gebouw met een aanvullende interpretatieruimte, entertainment- en recreatieruimtes, kaartverkoop, technische ruimtes, management- en personeelsfaciliteiten. Er zijn twee cafés - de Spinnaker Kitchen and Bar op de begane grond en het Cloud Café op View Deck 2, op 105 meter hoogte. Er is een extra podiumgedeelte op de begane grond dat tijdens de feestdagen wordt gebruikt voor een kerstmarkt, met de mogelijkheid om het permanent als commerciële ruimte te gebruiken. Toegestaan gebruik, openingstijden & toegang Onder het nieuwe contract moet de primaire functie van de Toren een openbare uitkijktoren blijven, die geopend is volgens de tijden die in de specificaties van de Raad zijn vastgelegd. Gedurende het aanbestedingsproces zullen suggesties voor de opname van historische en maritieme componenten, die ook literaire en culturele verwijzingen naar de bredere stad kunnen omvatten, in overweging worden genomen. De exploitant moet ervoor zorgen dat de Toren minimaal 8 uur per dag van april tot september en 6 uur per dag van oktober tot maart geopend is voor het publiek, behalve op Eerste Kerstdag. De kerntijden zijn van 10.00 tot 18.00 uur in de zomermaanden en 6 uur binnen de kerntijden in de wintermaanden (bijv. 10.00 - 16.00 uur). De exploitant kan eerder of later openen ter ondersteuning van andere activiteiten, zoals ontbijten of avondevenementen en -functies. Er is geen avondklok ingesteld. De Raad zal gebruik van de Toren eisen voor zijn eigen directe activiteiten en ter ondersteuning van bredere gemeenschapsactiviteiten voor een totaal van 47 uur per jaar gratis, verdere details worden verstrekt in de specificatie. Suggesties voor aanvullende hulpfuncties zullen worden toegestaan. Voorbeelden omvatten, maar zijn niet beperkt tot: • Voedsel- en drankenopties zoals een café, fine dining, etc. • Entertainment, waaronder comedy-avonden, cocktailavonden, etc. • Virtual reality 'sensatie-ervaringen' • Privé-evenementen, waaronder bruiloften, bedrijfsevenementen, etc. Voorstellen voor andere activiteiten / ervaringen zullen worden overwogen. Suggesties voor het gebruik van de totale ruimte, inclusief de bijbehorende kapitaalinvesteringen, zullen worden overwogen. Bijvoorbeeld de mogelijkheid om het onderbenutte podiumdek te ontwikkelen. Elke investering moet uitsluitend door de exploitant worden gefinancierd. Contractduur, geschatte waarde & commerciële doelstellingen De gunning van de opdracht is gepland voor 7 augustus 2026. De succesvolle exploitant zal de werkzaamheden naadloos moeten starten onder een lease met bijbehorende concessieovereenkomst vanaf 11 oktober 2026, na het verstrijken van de lease met de huidige exploitant op 10 oktober 2026. De lease en de bijbehorende concessieovereenkomst zullen worden aangegaan voor een periode van 25 jaar. Opzegclausules met een opzegtermijn van 12 maanden zullen worden opgenomen voor de jaren 10, 15 en 20 van de lease. De lease is onderworpen aan huur- / beheerkosten en omzetdelingsbetalingen van de exploitant aan de Raad. De Raad streeft naar een gegarandeerde huurbetaling van in totaal £350.000 over de eerste 3 jaar van de lease om de huur te kunnen profileren met het oog op mobilisatiekosten, opbouw van verkopen en de impact van de geplande liftrenovatiewerkzaamheden van de Raad in het eerste jaar. Vanaf jaar 4 is de beoogde gemiddelde jaarlijkse betaling vastgesteld op £220.000. Huurbetalingen dienen vooraf per kwartaal te worden voldaan. Huurbetalingen zullen onderhevig zijn aan huurherzieningen om de 5 jaar, met verhogingen die worden aangepast aan de CPI. Een minimum omzetdeling van 3% is van toepassing, waarbij exploitanten een verhoogd percentage tot een maximum van 10% kunnen bieden. De door exploitanten voorgestelde omzetdeling kan variëren gedurende de looptijd van de overeenkomst, maar moet altijd binnen het aangegeven minimum / maximum bereik van 3% - 10% vallen. Omzetdelingsbetalingen dienen binnen 30 dagen na afloop van elk contractjaar te worden voldaan. Naast huur- en omzetdelingsbetalingen, zal de Raad ook de kosten voor de herstelverzekeringspremie terugvorderen van de exploitant. De Raad zoekt momenteel gespecialiseerd verzekeringsadvies dat het jaarlijkse bedrag zal bepalen dat moet worden opgenomen in de commerciële modellen van de exploitant. De Raad streeft ernaar om de waarde voor het terugvorderen van verzekeringskosten te publiceren in week 3-4 van de aanbestedingsperiode. De Raad behoudt zich het recht voor om huur- en omzetdoelstellingen tijdens het aanbestedingsproces te wijzigen en te verfijnen en kan herzieningen uitvaardigen die de waarden wijzigen en/of vereisten voor slagen/falen introduceren na evaluatie van de aanbestedingen van de eerste fase en afronding van onderhandelingsvergaderingen, indien de Raad ervoor kiest een tweede fase van concurrerende aanbesteding uit te voeren. Het contract zal onderworpen zijn aan open boekrapportage. De exploitant zal op kwartaalbasis en op verzoek binnen 10 werkdagen moeten rapporteren over de inkomsten gegenereerd door bedrijfsactiviteiten, met overlegging van ondersteunend bewijs. Aan het einde van elk operationeel jaar zal de exploitant volledige geauditeerde jaarrekeningen moeten produceren voor de exploitatie van de Toren, met gedetailleerde informatie over verkopen, kosten, overheadbijdrage, winsten, dividenden, etc. Op basis van de huidige inkomsten en onder voorbehoud van indexatie schat de Raad dat de succesvolle exploitant een omzet van circa £90 miljoen over 25 jaar zou kunnen realiseren. De Raad is echter van mening dat er aanzienlijke mogelijkheden zijn om de inkomsten te verhogen door investeringen, diversificatie van activiteiten, aanbod van voedsel en dranken, sponsoring, reclame, etc., wat een grote positieve impact zou kunnen hebben op de inkomsten generatie, mogelijk met een verhoging tot £110 miljoen en meer over de periode van 25 jaar. Het moet echter worden opgemerkt dat alle schattingen met betrekking tot de waarde van de zakelijke kans puur indicatief zijn en worden verstrekt om te voldoen aan de vereisten van de Procurement Act 23 met betrekking tot de publicatie van geschatte contractwaarden. Onderhoud, service & faciliteitenbeheer De Raad blijft verantwoordelijk voor de reparatie en het onderhoud van de onderstaande items, die verder worden gedetailleerd in de aanbestedingsdocumenten: • Externe constructiewerkzaamheden en inspecties, inclusief de spits, uitkijkplatforms, torenpoten, betonnen schachten, ribben, bogen, overdrachtsplatforms en onderstructuur, maar exclusief het basisgebouw en het podiumniveau. • Structureel glaswerk en vliesgevelsysteem op uitkijkplatforms De Raad is ook bezig met de renovatie van liften en andere structurele onderhoudswerkzaamheden, die momenteel gepland staan voor het eerste jaar van de lease. Exploitanten moeten zich ervan bewust zijn dat er een sluitingsperiode voor de uitkijktoren nodig zal zijn om deze werkzaamheden uit te voeren. De exacte duur en planning van deze werkzaamheden zijn nog niet bevestigd, maar zullen waarschijnlijk ongeveer 6 maanden duren. De Raad zal de werkzaamheden financieren en uitvoeren en zal samenwerken met de exploitant om de timing van eventuele sluitingen overeen te komen waar mogelijk. Exploitanten moeten er rekening mee houden dat toekomstige verantwoordelijkheid voor liftrenovatie / vervanging bij de exploitant zal liggen. De exploitant is verantwoordelijk voor alle interne reparaties en onderhoud en voor het in goede staat houden van het pand, inclusief, maar niet beperkt tot: • Reactieve reparaties en gepland onderhoud • Decoraties en afwerkingen • Armaturen en fittingen • Sanitaire voorzieningen • Bar- en keukenruimtes • Oppervlakken in technische ruimtes, intern aan de bogen en de spits De exploitant is verantwoordelijk voor de volgende externe reparaties en onderhoud en voor het in goede staat houden van het pand, inclusief, maar niet beperkt tot: • Basisgebouw - Vloeren, Muren en Dak • Podiumniveau • Deuren en Ramen • Externe decoratiewerkzaamheden van de poten, betonnen schachten, ribben, bogen, overdrachtsplatforms, basisgebouw, podiumniveau, brise soleil, etc. • Bestrating rond de toren en op podiumniveau • Balustrades/handgrepen rond het podiumniveau, de podiumtrappen, het terrasniveau en het promenadeniveau De exploitant zal alle geplande preventieve onderhoudswerkzaamheden (PPM) en reactieve reparaties moeten uitvoeren, inclusief onderhoud, service en vervanging (zowel klein als groot) van die gebouwdelen die als verantwoordelijkheid van de huurder zijn aangemerkt. De exploitant is verantwoordelijk voor het in goede staat houden en onderhouden van alle M&E, zowel intern als extern aan de Toren, inclusief, maar niet beperkt tot: • Service • Reactieve en geplande reparaties/onderhoud • Inspecties • Levenscyclusvervanging • Liftonderhoud / vervanging De exploitant zal de M&E-onderhoudsservice leveren via een regelmatig en georganiseerd regime en de Raad voorzien van werkregistraties zoals EICR, etc. Naast de bovengenoemde onderhoudsactiviteiten is de exploitant verantwoordelijk voor alle gebouwbeheeractiviteiten die nodig zijn om ervoor te zorgen dat de Toren veilig, schoon en beveiligd blijft, inclusief voor: • Wettelijke nalevingstests • Verwarming & Verlichting • Schoonmaak • Beveiliging • Nuts- en milieubeheer • Branddetectie & Noodverlichting • Toegankelijkheid, Gezondheid & Veiligheid