Originele aanbestedingsbeschrijving
Portsmouth City Council - de 'Raad' - nodigt naar passende gekwalificeerde en ervaren exploitanten uit om inschrijvingen in te dienen voor de exploitatie van de Spinnaker Tower - de 'Toren' - op basis van een langdurig, wederzijds stimulerend partnerschap. DE TOREN De Spinnaker Tower is gelegen aan de waterkant in het winkelcentrum Gunwharf Quays en is een prominent herkenningspunt met uitzicht op de stad, de Solent en het Isle of Wight. De Toren is het meest prominente herkenningspunt van Portsmouth, 170 meter hoog met 3 bovenste uitkijkplatforms op 100, 105 en 110 meter hoogte met uitzicht op de haven van Portsmouth en de Solent. De toren werd geopend in 2005 en trok in de eerste twee maanden na opening 100.000 bezoekers. Er is een receptie aan de voet van het gebouw met aanvullende interpretatieruimte, entertainment- en vrijetijdsbestedingen, kaartverkoop, technische ruimtes, management- en personeelsfaciliteiten. Er zijn twee cafés - de Spinnaker Kitchen and Bar op de begane grond en het Cloud Café op View Deck 2, 105 meter hoog. Er is een extra podiumgedeelte op de begane grond dat tijdens de feestperiode wordt geactiveerd voor een kerstmarkt, met de mogelijkheid om het permanent als commerciële ruimte te gebruiken. Toegestaan gebruik, openingstijden en toegang Volgens het nieuwe contract moet de primaire functie van de Toren een openbare uitkijktoren blijven, die geopend moet zijn volgens de openingstijden zoals vastgelegd in de specificatie van de Raad. Via het aanbestedingsproces zullen suggesties voor de integratie van historische en maritieme componenten, die ook literaire en culturele verwijzingen naar de bredere stad kunnen omvatten, worden overwogen. De exploitant moet ervoor zorgen dat de Toren minimaal 8 uur per dag geopend is van april tot september en 6 uur per dag van oktober tot maart, behalve op Eerste Kerstdag. De kernopeningstijden zijn van 10.00 tot 18.00 uur in de zomermaanden en 6 uur binnen de kernuren in de wintermaanden (bijv. 10.00-16.00 uur). De exploitant kan eerder of later openen om andere activiteiten te ondersteunen, zoals ontbijten of avondevenementen en -functies. Er is geen avondklok ingesteld. De Raad zal gebruik van de Toren eisen voor zijn eigen directe activiteiten en ter ondersteuning van bredere gemeenschapsactiviteiten voor een totaal van 47 uur per jaar gratis, verdere details zijn opgenomen in de specificatie. Suggesties voor aanvullende hulpfuncties zijn toegestaan. Voorbeelden omvatten, maar zijn niet beperkt tot: Voedsel- en drankenopties zoals een café, fine dining, etc. Entertainment, waaronder comedy-avonden, cocktailavonden, etc. Virtual reality 'sensatie-ervaringen'. Privé-evenementen, waaronder bruiloften, bedrijfsevenementen, etc. Voorstellen voor andere activiteiten / ervaringen zullen worden overwogen. Suggesties voor het gebruik van de totale ruimte, inclusief de bijbehorende kapitaalinvestering, zullen worden overwogen. Bijvoorbeeld de mogelijkheid om het onderbenutte podiumgedeelte te ontwikkelen. Elke investering moet uitsluitend door de exploitant worden gefinancierd. Contractduur, geschatte waarde en commerciële doelstellingen De toekenning van het contract is gepland voor 28 juli 2026. De succesvolle exploitant zal vanaf 11 oktober 2026 na het verstrijken van de huurovereenkomst met de huidige exploitant op 10 oktober 2026 naadloos de werkzaamheden moeten starten onder een huurovereenkomst met een bijbehorende concessieovereenkomst. De huurovereenkomst en de bijbehorende concessieovereenkomst worden gesloten voor een periode van 25 jaar. Opzegclausules met een opzegtermijn van 12 maanden zullen worden opgenomen voor de jaren 10, 15 en 20 van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is onderworpen aan huur-/beheerkosten en optionele omzetdelingsbetalingen van de exploitant aan de Raad. Gedurende de eerste 3 jaar van het contract kan de Raad de exploitant toestaan om huurvrij te opereren - hoewel de Raad een bepaald niveau van huurbetaling aan de Raad stimuleert gedurende deze periode door de toepassing van het aanbestedingsevalueringsmodel. Vanaf het 4e jaar van het contract streeft de Raad naar een totale gegarandeerde huurbetaling van idealiter ongeveer £ 275.000 per jaar. Deze doelwaarde kan ook worden bereikt door de toevoeging van optionele omzetdelingsbetalingen, hoewel het bereiken van het doel voornamelijk (idealiter 90% / £ 247.000) moet geschieden via de waarde van de vaste huurbetaling. NB: Leveranciers moeten er rekening mee houden dat de vermelde huurbetalingswaarde slechts een indicatief doel is en dat inschrijvingen die dit doel niet halen, niet zullen worden gediskwalificeerd bij de aanbestedingsevaluatie. Huurbetalingen dienen vooraf per kwartaal per jaar te worden voldaan. Huurbetalingen zullen onderhevig zijn aan huurherzieningen om de 5 jaar met verhogingen die worden aangepast aan de CPI. Exploitanten kunnen omzetdelingsvoorstellen opnemen in hun inschrijvingen. De opname van een omzetdelingscomponent is uitsluitend ter keuze van de exploitanten, hoewel de opname wordt gestimuleerd door de toepassing van de gunningscriteria. Aangezien de omzetdelingscomponent optioneel is, geldt er geen minimumpercentage voor omzetdeling, maar het voorgestelde percentage mag niet hoger zijn dan 10%. De door de exploitant voorgestelde omzetdeling kan variëren gedurende de looptijd van de overeenkomst, maar mag nooit meer dan 10% bedragen. Naast huur- en omzetdelingsbetalingen zal de Raad ook de kosten voor de herstelverzekeringspremie verhalen op de exploitant. De Raad zoekt momenteel gespecialiseerd verzekeringsadvies dat de jaarlijkse som zal informeren die moet worden opgenomen in de commerciële modellen van de exploitant. De Raad streeft ernaar een waarde voor herstel van verzekeringskosten uit te geven in week 3-4 van de aanbestedingsperiode. Het contract zal onderworpen zijn aan open boekverslaglegging. De exploitant zal op kwartaalbasis en op verzoek binnen 10 werkdagen verslag moeten uitbrengen over de inkomsten gegenereerd door bedrijfsactiviteiten, samen met de verstrekking van ondersteunend bewijs. Aan het einde van elk bedrijfsjaar zal de exploitant volledige geauditeerde jaarrekeningen moeten produceren voor de exploitatie van de Toren, met gedetailleerde informatie over verkopen, kosten, overheadbijdrage, winsten, dividenden, etc. Op basis van de huidige inkomsten en onder voorbehoud van indexatie schat de Raad dat de succesvolle exploitant een omzet van ongeveer £ 90 miljoen over 25 jaar kan realiseren. De Raad is echter van mening dat er aanzienlijke mogelijkheden zijn om de inkomsten te verhogen door middel van investeringen, diversificatie van activiteiten, voedsel- en drankenvoorziening, sponsoring, reclame, etc., wat een grote positieve impact kan hebben op de inkomsten generatie, potentieel tot £ 110 miljoen en meer over de termijn van 25 jaar. Het moet echter worden opgemerkt dat alle schattingen met betrekking tot de waarde van de zakelijke kans puur indicatief zijn en worden verstrekt om te voldoen aan de vereisten van de Procurement Act 23 met betrekking tot de publicatie van geschatte contractwaarden. Onderhoud, service en faciliteitenbeheer De Raad blijft verantwoordelijk voor de reparatie en het onderhoud van de onderstaande items, die verder worden gedetailleerd in de aanbestedingsdocumenten: Externe constructiewerken en inspecties, inclusief de spits, uitkijkplatforms, torenpoten, betonnen schachten, ribben, bogen, transferlandingen en onderstructuur, met uitzondering van het basisgebouw en het podiumniveau. Structureel glas en vliesgevelsysteem op uitkijkplatforms Upgrade / grote renovatie / vervanging van de lift. De Raad is ook bezig met de renovatie van de lift en andere structurele onderhoudswerkzaamheden die momenteel gepland zijn voor het eerste jaar van de huurovereenkomst. Exploitanten moeten zich ervan bewust zijn dat een sluitingsperiode voor de uitkijktoren nodig zal zijn om deze werkzaamheden uit te voeren. De exacte duur en planning van deze werkzaamheden zijn nog niet bevestigd, maar zullen waarschijnlijk ongeveer 6 maanden duren. De Raad zal de werkzaamheden financieren en uitvoeren en zal samenwerken met de exploitant om de timing van eventuele sluitingen, waar mogelijk, overeen te komen. Exploitanten moeten er rekening mee houden dat de toekomstige verantwoordelijkheid voor liftrenovatie / -vervanging bij de exploitant zal liggen. De exploitant is verantwoordelijk voor alle interne reparaties en onderhoud en voor het in goede staat houden van het pand, inclusief, maar niet beperkt tot: Reactieve reparaties en gepland onderhoud Decoraties en afwerkingen Armaturen en fittingen Sanitair Bar- en keukenruimtes Oppervlakken in technische ruimtes, intern aan de bogen en spits. De exploitant is verantwoordelijk voor de volgende externe reparaties en onderhoud en voor het in goede staat houden van het pand, inclusief, maar niet beperkt tot: Basisgebouw - Vloeren, Muren en Dak Podiumniveau Deuren en Ramen Externe decoratiewerken van de poten, betonnen schachten, ribben, bogen, transferlandingen, basisgebouw, podiumniveau, brise soleil etc. Bestrating rond de toren en op podiumniveau Balustrades/leuningen rond het podiumniveau, de podiumtrappen, het terrasniveau en het promenadeniveau. De exploitant zal alle geplande preventieve onderhoud (PPM) en reactieve reparaties moeten uitvoeren, inclusief onderhoud, service en vervanging (zowel klein als groot) van die gebouwdelen die als huurdersverantwoordelijkheid zijn aangemerkt. De exploitant is verantwoordelijk voor het in goede staat houden en onderhouden van alle M&E, zowel intern als extern aan de Toren, inclusief, maar niet beperkt tot: Service Reactieve en geplande reparaties/onderhoud Inspecties Levenscyclusvervanging Liftonderhoud en algemeen onderhoud (exclusief upgrade / grote renovatie / vervanging). De exploitant zal de M&E-onderhoudsdienst leveren via een regelmatig en georganiseerd regime en de Raad voorzien van werkgegevens zoals EICR etc. Naast de bovengenoemde onderhoudsactiviteiten is de exploitant verantwoordelijk voor alle gebouwbeheeractiviteiten die nodig zijn om ervoor te zorgen dat de Toren veilig, schoon en beveiligd blijft, inclusief voor: Wettelijke nalevingstests Verwarming & Verlichting Schoonmaak Beveiliging Nutsbedrijven en milieubeheer Branddetectie & Noodverlichting Toegankelijkheid, Gezondheid & Veiligheid en Bescherming